근저당 설정 해지, 어떻게 해야 할까요?
저당권이란 채권자가 채무자 또는 제삼자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권 담보로 제공된 목적물에 대해 일반 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 약정담보물권입니다. 쉽게 말하자면 은행에서 돈을 빌려줄 때는 돈을 못 갚을 때를 대비하여 담보가 있어야 합니다. 만약 돈을 못 갚으면 부동산을 담보로 잡아서 경매로 돈을 받아내는 것이죠. 경매로 넘어갔을 때 근저당 설정이 되어있어야 먼저 변제를 받는 권리가 생기는 것입니다.
이번 글에서는 근저당 설정이란 개념과 목적을 알아본 후, 근저당 설정 방법과 근저당 설정 해지 방법을 각각 정리해 보겠습니다.
목차
근저당 설정이란?
근저당 설정하는 이유
근저당 설정이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위입니다. 여기서 ‘저당권’이란 채무자가 채무를 이행하지 않을 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대해 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리입니다.
근저당 설정이란 은행 등 금융기관이 주로 담당하며, 융자 희망자가 담보융자를 신청하면 은행은 담보물 감정을 합니다. 이후 융자 여부를 결정하여 근저당 설정을 하고 융자를 해줍니다. 또한 근저당 설정이란 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때 담보할 채권최고액을 반드시 등기해야 합니다.
참고로 채권 최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자받을 수 있는 금액을 뜻합니다. 만약 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 도시계획, 주택 연한 등을 검토해서 감정가를 정합니다. 대개 담보물 시가의 70~80% 정도가 됩니다.
아래에서 근저당 설정하는 이유를 정리했습니다.
- 세입자, 매수인 등 기타 이해관계인에게 공시하기 위함
- 등기부 등본에 근저당을 기록해야 나중에 돈을 받을 때 빌려줬단 증거가 됨
- 다른 곳에서 해당 부동산을 담보로 추가로 돈을 빌리는 것을 방지함
근저당 설정 방법 및 서류
근저당 설정 방법에 필요한 서류는 누가 하느냐에 따라 다릅니다. 누락되는 서류가 없도록 꼼꼼히 체크하여 챙기시길 바랍니다.
| 구분 | 필요 서류 |
|---|---|
| 소유자 (등기 의무자) | 1. 등기권리증 2. 인감도장 3. 인감증명서 4. 주민등록초본 (과거 주소 이력 포함) 5. 법인 등기부등본 (법인일 경우) 6. 신분증 |
| 근저당권자 (채권자) | 1. 주민등록표등(초)본 2. 인감도장 3. 근저당권 설정 계약서 4. 신분증 |
| 기타 서류 | 근저당권 설정 등기 신청 |
모든 서류는 발행일로부터 3개월 이내에 발급받은 것이어야 하며, 주민등록번호를 모두 공개하여 발급 받아야 합니다. 근저당권 설정 등기는 채권최고액에 따라 비용이 달라집니다. 아래에서 근저당 설정 방법을 7단계로 정리해 봤습니다.
- 근저당권 설정 계약서 작성 후, 도장 날인하기
- 위임장에 등기의무자(소유자) 인감도장 날인하기
- 부동산 관할 시·군·구청의 세무과에서 근저당권 설정 계약서를 복사하여 등록면허세 발급 받기
- 등록면허세 발급 후, 은행에 납부하고 영수증 챙기기
- 구청 내 은행에서 국민주택채권 매입하기
- 국민주택 채권 매입 후, 영수증에 있는 채권번호 확인하기
- 관할 등기소에 가서 근저당권 설정 신청서 작성 후, 수입증지 발급 받기
근저당 설정 해지 방법 6단계
근저당은 부동산의 소유주가 설정한 융자금을 모두 상환해도 자동으로 해지되지 않습니다. 즉, 해지 신청을 따로 해야 하는데요. 근저당 설정 비용은 돈이 빌려준 사람이 냈지만, 근저당 말소 비용은 돈을 갚은 사람이 내야 합니다. 왜냐하면 돈을 전부 갚았다는 증빙을 하는 사람이기 때문이지요.
근저당 설정 해지 방법에 필요한 은행 위임장, 은행 해지 증서에는 직인이 꼭 필요합니다. 아래에서 혼자 진행할 수 있는 근저당 설정 해지 방법을 순서대로 살펴보겠습니다.
- 은행에서 서류 발급받기
– 등기사항전부증명서, 등기필증, 위임장, 해지증서, 근저당설정계약서 - 가까운 시·군·구청에서 근저당 설정 해지 요청 및 등록면허세 영수필 확인서 발급받기
- 등록면허세 납부용지 챙긴 후, 은행 또는 인터넷으로 납부하기
- 해지증서 및 위임장 작성하기 (필요에 따라)
- 부동산 관할 등기소에서 근저당권 등기 말소 신청서 작성 및 수수료 납부하기
- 영수증 받아서 말소등기과에 신청서 제출하기
위의 근저당 설정 해지 방법대로 관할 지역 등기소에 방문해서 등기 신청 수수료를 납부하면 총 3장의 영수증을 발급해 줍니다. 하나는 본인 보관용, 나머지 두 장은 은행과 등기소에 각각 제출하면 됩니다. 등기 신청 수수료를 납부하면 말소등기과에 가서 신청 서류 작성 후 제출하면 됩니다.
만약 근저당 설정 해지 방법을 혼자 하기 힘들다면 은행과 법무사를 통해 진행할 수 있습니다. 은행에서는 건당 5~10만 원의 비용이 소요되며, 법무사에게 처리하는 것은 대리인 비용을 지불하면 됩니다. 물론 혼자 하면 이러한 비용은 아낄 수 있고, 왔다 갔다 하는 교통비 정도만 소요됩니다.
지금까지 근저당 설정이란 개념과 근저당 설정 해지 방법 등을 알아봤습니다.
만약 전세, 월세로 사는 분들이라면 계약기간이 만료되었음에도 보증금을 받지 못했을 때 근저당 설정을 해두는 것이 좋습니다. 간혹 등기에 근저당권이 남아있는 집이 있는데, 임대인(집주인)이 은행에서 또 돈을 빌리면 세입자가 1순위 우선변제권에서 밀리기 때문이죠.
임차권 등기를 한 임차인은 이사를 하거나 주민등록을 옮겨도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 그러니 내 보증금을 안전하게 잘 받으려면 꼭 미리 알아두시길 바랍니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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