전세 근저당 확인, 어떻게 해야 할까요?
담보대출이란 부동산을 물적 담보로 자금을 융통하는 금융거래입니다. 즉, 부동산을 담보로 대출을 받는 것인데요. 만약 내가 알아보는 전세집을 담보로 임대인이 대출을 받은 이력이 있다면 어떨까요? 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 대출을 받았는지에 따라 전세계약 결정 여부도 달라질 수 있는데요.
이번 글에서는 근저당이란 뜻과 전세 근저당 확인 방법을 알아본 후, 왜 근저당 말소를 해야 하는지 정리해 보겠습니다.
목차
근저당이란?
근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정한 것입니다. 쉽게 말하면 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우를 대비해서 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아둔 채권자가 그 담보에 대해 다른 채권자에 우선해서 변제 받는다는 것입니다.
근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며, 융자 희망자가 담보 융자 신청을 하면 은행은 담보물을 감정합니다. 이후 융자 여부를 결정하고 근저당을 설정하면 융자를 해줍니다. 여기서 ‘융자’란 자금을 융통하다는 뜻으로써, 쉽게 말해서 대출이라고 보면 됩니다.
근저당 설정은 물권적 합의와등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 꼭 등기해야 합니다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액입니다. 만약 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 연한, 도시계획 등을 검토해서 감정가를 정하는데, 대부분 담보물 시가의 70~80% 정도로 정해집니다.
만약 전세계약을 앞두고 있거나 전세집을 알아볼 계획이라면 꼭 근저당 확인을 해야 합니다. 근저당이 있다는 것은 만약 문제가 발생했을 때 세입자의 전세보증금보다 먼저 변제 받을 금액이 있다는 뜻입니다. 즉, 은행에게 돈을 갚은 후에 세입자가 보증금을 돌려받으므로 보증금 전부를 돌려받지 못할 수 있습니다.
전세 근저당 확인 방법
그렇다면 근저당 확인은 어떻게 해야 할까요? 결론부터 말하자면 모든 부동산 계약 전에는 꼭 ‘등기부등본’을 확인해야 합니다. 그렇기에 전세 근저당 확인도 등기부등본에서 할 수 있으며, 직접 등기소에 가도 되지만 인터넷에서 쉽게 확인할 수도 있습니다.
아래에서 인터넷 등기소를 통한 전세 근저당 확인 방법을 살펴보겠습니다.
❶ 인터넷 등기소 → [열람/서면발급] 클릭
＊ 크롬(Chrome)으로 접속 불가한 경우가 있으니, 다른 브라우저(Microsoft Edge 등)로 접속하시길 바랍니다.
❷ 부동산 주소 검색
좌측 메뉴를 보면 [열람하기]와 [발급하기]가 있습니다. 본인에게 필요한 목적에 맞게 선택하여 주소 검색을 하면 됩니다.
❸ 상세주소 확인 후, 우측의 [선택] 클릭
❹ 소재지번 확인 후 [선택] 클릭
❺ 수수료 결제
전세 근저당 확인을 위해 등기부등본을 보려면 수수료를 결제해야 합니다. 부동산에 가면 보통 무료로 떼어주지만, 개인이 직접 확인하려면 수수료를 내야 합니다.
참고로 열람용과 발급용은 각각 수수료가 다릅니다. 단순히 개인적으로 등기 기록만 확인하고자 한다면 열람용으로 해도 무방하지만, 등기사항증명서를 제출받아야 한다면 발급용으로 뽑아야 합니다. 열람용은 법적 효력이 없으므로 제출이 불가능하다는 점을 기억하세요!
＊ 열람용 수수료 : 700원
＊ 발급용 수수료 : 1,000원
❻ 해당 부동산의 [열람] 클릭
❼ 등기부등본 내의 근저당 확인
근저당을 확인하려면 등기부등본에서 ‘을구’를 봐야 합니다. 현재 내역뿐만 아니라 이전 말소내역 포함으로 보면 아래와 같은 이미지로 나오는데요. 최하단 칸이 최근 등기 내역이며, 아무것도 없으면 근저당이 없는 매물입니다. 이미 말소된 내역은 빨간 줄로 그어져서 나옵니다.
근저당 말소 여부에 따른 계약 체결
마음에 드는 집이 있더라도 근저당이 있는 매물이라면 망설여지는 것이 사실입니다. 이미 근저당권이 설정되어 있다면 본인이 세입자로 들어가더라도 1순위 권리자가 될 수 없다는 의미입니다.
아래에서 근저당 말소 여부에 따른 전세계약 진행과정을 살펴보겠습니다.
❶ 근저당 말소하지 않는 경우
선순위 근저당을 말소하지 않고 전세계약을 체결하면 추후에 경매로 넘어갔을 때 선순위 근저당권으로 공제되는 금액을 계산해야 합니다. 위에서 채권최고액은 대부분 주택가의 70~80% 정도가 된다고 했는데요. 70% 기준으로 잡고 계산을 해보겠습니다.
- 주택 시세 조사 후, 70% 계산
- 등기부등본에서 선순위 채권최고액 확인
- 주택 시세 70%에서 선순위 금액 빼기
- 남은 금액이 전세보증금을 초과하는지 확인
만약 선순위 금액을 뺀 금액이 전세보증금보다 훨씬 많으면 그나마 괜찮다고 볼 수 있습니다. 그러나 비슷하거나 조금 초과하는 정도라면 안전하다고 할 수 없습니다. 부동산 경매가 진행되면 소요 비용, 세금, 최우선 변제권 등으로 공제되는 금액이 예상보다 많을 수 있기 때문입니다.
❷ 근저당 말소하지 않고 전세보증보험 가입하는 경우
HUG(주택도시보증공사)에서는 전세보증금 반환보증 전에 여러 조건을 충족하는지 심사합니다. 최근 전세사기 뉴스가 많아지면서 가입조건도 까다로워졌으므로 보증보험 가입이 된다면 세입자가 후순위 채권자여도 안전하게 보증금을 회수할 수 있습니다.
만약 보증금을 회수하기 어렵더라도 전세보증보험을 가입한 기관에 전세계약 만료 후 이행청구를 하여 받을 수 있습니다.
▣ HUG 전세보증보험 가입조건 요약 • 임차인이 우선변제권을 취득했을 것 • 임대인이 주택, 토지를 소유할 것 • 소유권을 제한하는 권리가 없을 것 • 전세계약기간이 1년 이상일 것 • 위반 건축물이 아닐 것 • 선순위 채권금액이 주택가격의 60~80% 이하일 것 • 선순위 채권금액과 전세보증금이 합계가 주택가격 이하일 것 • 보증신청일 기준, 전입세대 열람내역에 타세대 전입이 없을 것
❸ 근저당 말소하는 조건이 있는 경우
근저당권을 말소한다는 조건으로 전세계약을 체결하는 경우도 있습니다. 근저당권이 있으면 임차인의 권리는 말소기준 권리보다 후순위이므로 손해를 입을 수 있습니다.
이때 임대인이 전세보증금을 지급받으면서 근저당권을 말소한다는 조건을 계약서에 특약으로 작성할 수 있습니다. 특약을 작성했는데도 지키지 않는다면 이에 대한 손해 배상도 해야 합니다. 아래에서 근저당 말소 불이행 특약 문구를 살펴보겠습니다.
▣ 근저당 말소 불이행 특약 문구 임대인이 근저당권 등 일체의 권리를 소멸시키거나 말소할 의무를 지체하거나 불이행하는 경우, 임대인은 임차인이 입은 일체의 손해를 배상해야 한다.
참고로 근저당권을 제대로 말소하려면 임차인에게 지급받은 보증금으로 직접 대출금을 상환해야 합니다. 임대인과 임차인이 함께 은행에 가서 임대인이 은행 대출금을 직접 상환하고, 이후 근저당권 말소에 필요한 서류를 은행에서 받아오면 됩니다.
지금까지 전세 근저당 확인 방법 및 말소 필요성 등을 알아봤습니다.
근저당권은 등기가 완료되어야 효력이 생깁니다. 같은 부동산에 여러 개의 저당권이 설정되면 등기 설정의 선후에 의해 순위가 결정됩니다. 저당권자는 채권 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있으며, 세입자 또한 전세보증금을 받지 못하면 경매를 청구할 수 있습니다.
요즘은 워낙 전세사기 뉴스도 많고 전세대출 금리도 높아서 전세보다 월세를 선호하는 추세인데요. 그럼에도 불구하고 매달 지출되는 비용을 아끼고자 전세를 알아보신다면 꼭 해당 매물의 근저당권이 있는지 확인하시길 바랍니다.
다음엔 더 유익한 글로 찾아오겠습니다 🙂
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