분양가 매매가 차이 및 분양가 상한제 효과 3가지


분양가 매매가 차이, 어떤 점이 다를까요?

우리나라는 다른 나라에 비해 국토 면적이 좁은 편이고, 수도권에 인구가 밀집되어 있는 특징을 갖고 있습니다. 일부 분야를 제외하면 대부분의 일자리가 수도권에 몰려있기 때문에 서울, 경기 지역에 자가를 마련하는 분들이 많은데요. 내 집 마련을 위해 부동산 공부에 나섰다면 기본적인 개념은 알고 있으셔야 합니다.

이번 글에서는 분양가 뜻을 먼저 알아본 후, 이와 관련된 분양가 상한제 효과와 분양가 매매가 차이를 정리해 보겠습니다.




목차

  1. 분양가 뜻과 분양 제도 2가지
  2. 분양가 상한제 효과
  3. 분양가 매매가 차이

돋보기로 건물을 보는 여자 일러스트

분양가 뜻과 분양 제도 2가지


분양가 뜻은 토지, 건물 등을 나누어 파는 가격입니다. 여기서 ‘분양’은 사전적으로 토지, 건물 등을 나누어서 판다는 의미를 가지는데요. 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것이라고 이해하면 됩니다.

우리나라에서는 크게 선분양, 후분양 제도로 나뉘는데요. 아래에서 각 분양제도의 방식을 살펴보고, 이어서 분양가 상한제 효과와 분양가 매매가 차이도 알아볼게요.


분양부터 먼저 하는 방식입니다. 건물 공사를 시작하기 전에 시행사가 분양 공고를 내서 입주자를 모집하고, 입주를 희망하는 사람들이 시행사에 계약금을 지불하고 분양 계약을 체결하는 방식인데요. 이렇게 받은 돈으로 착공을 한 후, 건물이 올라가면서 계약자들이 중도금을 분할해서 납입합니다.

이 중도금으로 시행사는 은행 빚을 갚고, 건설사에게 공사비를 줍니다. 건물이 준공된 후에 관청의 승인을 받으면 계약자들은 비로소 잔금을 내고 입주하게 됩니다. 이 잔금으로 시행사는 은행 빚을 완전히 갚고, 공사비도 정산하면 그 후에 남은 금액이 시행사의 이익이 되는 것입니다.


분양을 나중에 하는 방식입니다. 건물 공사가 90% 정도 진행된 상태에서 분양을 하고 입주하는 방식인데요. 선분양 제도와 달리 사업 초기에 입주자들이 내는 계약금, 중도금이 없기 때문에 자체적으로 모든 비용을 충당해야 합니다. 당연히 사업 초기에 자금 부담이 커지기 때문에 대부분의 공급자는 선분양 제도를 선호하는 편입니다.

그러나 분양자 입장에서는 후분양 제도를 선호하는 경우가 많습니다. 아무런 공사가 시작되지 않아서 조감도만 보고 분양 여부를 정해야 하는 선분양 제도와 달리 후분양 제도는 시공 중인 건물을 직접 볼 수 있고, 이미 공사가 거의 끝나가기 때문에 준공까지 될 가능성도 높기 때문이죠.



분양가 상한제 효과


분양가 상한제란 주택의 분양 가격을 원가에 연동시켜서 책정하는 제도입니다. 좀 더 자세히 말하자면 분양가 상한제란 공동주택 분양가 산정 시 일정한 표준 건축비, 택지비에 가산비를 더해서 분양가를 정하고, 그 가격 이하로 분양하게 한 제도입니다.

즉, 분양가의 상한선을 결정하는 것이죠. 참고로 표준 건축비는 6개월마다 조정됩니다. 하지만 현 정부(윤석열 정부)가 들어서면서 분양 규제가 풀렸고, 사실상 분양가 상한제가 폐지되면서 전국적으로 분양가가 오르게 되었습니다. 그렇다면 분양가 상한제 효과는 어떤 것들이 있을까요?


앞서 말씀드렸다시피 분양가 상한제는 표준 건축비와 택지비로 산정합니다. 이 말인즉슨, 일정 기준 이상으로 분양가가 높아지지 않는 것이므로 분양 받는 입주자 입장에서는 상대적으로 금전적인 부담이 줄어들게 됩니다. 아래에서 표준 건축비와 택지비가 산정되는 기준을 잠시 살펴보겠습니다.

구분산정 기준
건축비기본형 건축비 + 건축 가산비
택지비공공택지 = 공급가격 + 택지가산비
민간택지 = 감정평가액 + 택지가산비

분양가 상한제를 폐지하면 어떻게 될까요? 당연히 분양가의 기준이 없어지니 가격이 오르기도 쉽습니다. 실제로 분양 규제가 풀리고 실거주 의무까지 폐지된 요즘, 분양가가 고삐 풀린듯한 상승세를 보이고 있는데요. 이는 곧 부동산 시장의 안정성 하락으로 이어지므로 분양가 상한제를 시행해야 주택 시장의 안정성을 꾀할 수 있습니다.


‘투기’란 시세 변동을 예상하여 차익을 얻기 위해 하는 매매 거래입니다. 분양가 상한제가 적용된 주택은 경우에 따라 최대 10년간 전매가 제한되는데요. 전매 제한기간 동안 집을 팔 수 없으므로 투기 수요를 억제하는 분양가 상한제 효과를 볼 수 있습니다.


건물 외벽의 창문

분양가 매매가 차이


매매가란 말 그대로 실제로 매매되는 가격입니다. 여기서 ‘매매’란 사전적으로 물건을 팔고 사는 일을 의미하는데요. 직접 부동산을 구매 또는 판매할 때 합의한 가격이라고 보면 됩니다.

매매가는 분양가와 달리 판매자가 직접 결정합니다. 보통 부동산 시장의 상황이나 주변 시세 흐름을 보고 매매가를 정하는데요. 이는 곧 주택의 가치 판단과 관련되었으며, 해당 지역의 부동산 시장 상태를 나타내는 지표가 되곤 합니다. 따라서 매매가는 단순한 거래 가격뿐만 아니라 부동산 시장에서의 현재 가치를 파악하는 요소가 될 수 있습니다.

간혹 분양가 매매가 차이를 모르고 똑같이 건물의 가격이라고 생각하는 분들이 계시는데요. 앞서 말씀드린 매매가 개념과 특징을 토대로 아래에서 분양가 매매가 차이를 표로 정리해 보겠습니다.

구분분양가매매가
정의토지, 건물 등을 나누어 파는 가격
(신규 분양 시)
실제로 매매되는 가격
(판매자, 구매자 간에 합의됨)
가격 산정건축비 + 택지비판매자 임의
특징주택의 위치, 면적, 주변 환경 등 여러 요소에 따라 결정됨과거의 거래 내용을 바탕으로 시장의 수요와 공급에 따라 결정됨


지금까지 분양가 상한제 효과, 분양가 매매가 차이 등을 알아봤습니다.

참고로 분양가 상한제가 무조건 좋은 점만 있는 것은 아닙니다. 공사비가 크게 오르면 건설사 입장에서는 분양가 상한제 적용 지역에 주택을 공급하기 꺼릴 수 있습니다. 이는 곧 주택 공급량의 감소로 이어지고, 최근에 있었던 수도권 지역의 사전청약 취소 사례와도 관련이 있습니다. 뭐든지 장점이 있으면 단점도 있기 마련이므로 정부가 바뀔 때마다 부동산 대책이 어떻게 바뀌는지 유심히 지켜보시고 그에 맞게 처신하길 바라겠습니다.

다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂




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