선순위 채권 확인 방법, 함께 알아볼까요?
‘채권’이란 다른 사람에게 빌린 돈의 금액을 적는 장부입니다. 그래서 금융거래, 상거래 과정에서 발생한 금전채권에 대해 정당한 사유 없이 채무 내용대로 돈을 갚지 않으면 이를 이행하라고 촉구하는 것을 ‘채권 추심’이라고 합니다. 이러한 채권에도 변제 순위가 있는데요.
이번 글에서는 선순위 채권 뜻과 후순위 채권 뜻을 먼저 알아본 후, 많은 분이 궁금해 하시는 선순위 채권 확인 방법을 정리해 보겠습니다.
목차
선순위 채권 뜻
선순위 채권 뜻은 담보 물건에 대해 다른 채권보다 우선하여 회수할 수 있는 채권입니다. 즉, 쉽게 말해서 선순위 채권이어야 변제순위가 가장 높다는 것입니다.
만약 내가 전세 세입자인데 해당 부동산에 선순위 채권이 있다면 내 전세 보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권이 있다는 의미가 됩니다. 따라서 선순위 채권이 설정되어 있다면 임대인이나 부동산에 문제가 생겨서 경매로 넘어갔을 때 선순위채권이 먼저 변제된 후에 내 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 것입니다.
그렇다면 선순위 채권이 있는지 모르고 전세 계약을 하면 어떻게 될까요?
요즘은 전세 사기 사례가 많아지면서 전세보증보험을 가입하는 사람들이 많아졌습니다. 하지만 이러한 제도, 특약을 이용해도 가장 중요한 것은 계약 전에 부동산의 등기부등본을 확인해야 합니다. 선순위 채권이 있는 부동산을 알아보려면 계약하려는 주택의 전세가율이 주변 시세에 비해 높게 설정됐는지 확인해야 하고, 꼭 전세보증금 반환 보증 상품에 가입할 수 있는지 따로 확인해야 합니다.
후순위 채권 뜻
후순위 채권 뜻은 채무 변제순위에서 일반 채권보다 뒤지지만, 우선주나 보통주보다 우선하는 채권입니다. 발행 기업이 파산하면 다른 일반채권, 예끔채권 등 선순위 채권자에 대한 원리금을 전액 지급한 후에 원리금 지급이 가능한 채권인 것이죠.
그렇다면 변제 순위가 낮기 때문에 무조건 후순위 채권은 무조건 안 좋은 것일까요?
가만히 따져보면 후순위 채권도 장점은 있습니다. 변제 순위가 낮은 대신에 선순위 채권에 비해 금리가 높다는 장점이 있죠. 게다가 후순위 채권은 지급 순위가 주주의 순위에 근접하므로 일정 요건을 갖추면 은행들이 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율을 산정할 때 부채가 아닌 보완자본으로 인정 받을 수 있습니다.
그래서 최근에는 은행에서 후순위 채권을 발행하는 경우도 많아졌습니다. 원래 은행은 자본을 늘리기 위해 유상증자를 실시하지만, 재무구조가 부실한 금융회사는 증자에 참여하는 투자자를 구하기 어려우므로 이자율이 높다는 점을 이용하여 투자자를 모으기 위해 후순위 채권을 발행합니다.
후순위 채권 중 만기가 5년 이상인 채권은 100% 보완자본으로 인정됩니다. 그러나 잔존 만기가 5년 이내라면 발행채권의 20%씩 매년 보완자본에서 제외싴고, 5년 후 상환 시 보완자본에서 100% 제외도도록 되어있습니다. 이로 인해 후순위 채권은 보통 5~6년 만기로 발행됩니다.
선순위 채권 확인 방법
앞서 선순위 채권 뜻에서 살펴봤지만, 전세 계약 전에는 꼭 해당 부동산에 선순위 채권이 잡혀있는지 확인해야 합니다. 선순위 채권이 없는 주택에 계약하는 게 가장 좋겠지만요. 저당권은 부동산을 담보로 대출 받을 때 설정하는데, 채권최고액 내용이 추가되면 이를 ‘근저당권’이라고 합니다.
만약 내가 계약하고자 하는 부동산의 등기부등본에 근저당 설정 금액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70% 이상이라면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 채권 최고액과 전세보증금을 합한 금액이 집 시세의 70% 이상이라면 최악의 경우엔 보증금을 날릴 위험이 있기 때문입니다.
아래에서 선순위 채권 확인 방법을 3단계로 나눠 살펴보겠습니다.
❶ 등기부등본 열람
등기부등본은 해당 부동산의 정확한 주소를 알고 있다면 누구나 열람할 수 있습니다. 전세, 월세 계약 전에는 필히 해당 부동산의 등기부등본을 열람해서 확인해야 합니다. 직접 인터넷 등기소 사이트에서 열람할 수도 있고, 부동산과 함께 매물을 보고 왔다면 공인중개사가 등기부등본을 대신 발급해주기도 합니다.
❷ 등기부등본 내용 확인
등기부등본을 열람했다면 주소, 소유자, 근저당 등의 내용을 확인해야 합니다. 아래에서 등기부등본 확인사항을 추려보겠습니다.
- 표제부
– 주택의 정확한 주소 확인 - 갑구
– 역대 소유자 정보 확인
– 등기부등본상의 소유자와 실제로 계약 체결하려는 임대인의 동일인 여부
– 공동 소유 또는 단독 소유 여부
– 임대인 주소지 실제 거주 여부 - 을구
– 근저당권 유무 (있다면 금액은 얼마인지)
선순위 채권 확인 방법은 등기부등본의 ‘을구’를 확인하면 됩니다. 여기에서 주택담보 은행대출 명세와 소유권 이외의 권리관계를 확인할 수 있습니다.
❸ 등기부등본에 없는 경우
간혹 등기부등본에도 근저당권이 없어도 문제가 생길 수 있습니다. 이러한 문제는 단독주택, 다중 및 다가구 주택에서 주로 발생하는데요. 만약 건물이 통째로 경매에 넘어가면 같은 건물에 살고 있는 다른 세입자들의 전세보증금까지 미리 확인해야 합니다.
또한 임대인이 세금을 연체하거나 사업상 발생한 임금채권 등이 확인되지 않을 때도 있습니다. 이 경우는 등기부등본을 통한 선순위 채권 확인 방법으로 알 수 없습니다. 이러한 정보까지 꼼꼼히 알아두려면 임대인이 국세, 지방세, 그리고 4대보험을 제대로 납부하고 있는지 확인서를 요구하면 됩니다. 만약 임대인이 따로 사업을 하고 있으면 사업자 종류, 현황까지 확인하는 것도 좋습니다.
참고로 선순위 채권으로 근저당이 잡혀도 근저당 금액이 주택 가격의 70%를 넘지 않으면 전세보증금 보증보험에 가입할 수 있습니다. 하지만 개인적으로는 최대한 근저당권이 없는 부동산에 계약하길 권장합니다.
지금까지 선순위 채권 확인 방법, 후순위 채권 뜻 등을 알아봤습니다.
등기부등본에서 확인할 수 있는 근저당권은 추후에 발생할 수 있는 불특정한 채권입니다. 따라서 현재 채무가 없어도 저당권이 성립하며, 설정하는 즉시 효력이 발생합니다. 추후에 발생할 수 있는 불특정한 채권이란 채무자가 대출 금액, 이자를 변제하지 못한 경우를 의미합니다. 따라서 등기부등본을 열람하여 선순위 채권이 있는지 꼭 확인하시길 바랍니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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