임대 사업자 등록 장단점, 하나씩 알아볼까요?
임대 사업자란 한 채 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업 목적으로 등록한 사람입니다. 쉽게 말해서 공공주택 사업자가 아닌 사람이며, 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 사람인데요. 취득 유형에 따라 민간건설, 민간매입임대주택으로 구분되고, 임대의무기간에 따라 공공지원, 장기일반민간임대주택으로 구분됩니다.
이번 글에서는 임대 사업자 보증보험 의무 가입 여부를 포함하여 임대 사업자 등록 장단점을 알아본 후, 추가로 임대 사업자 등록 안하면 어떤 불이익이 있을지 정리해 보겠습니다.
목차
임대 사업자 등록 장단점 – 장점 5가지
❶ 양도소득세 혜택
양도소득세는 토지, 건물 등을 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대해 부과하는 조세입니다. 매도 금액에서 취득 시 가격과 필요 경비, 양도소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대해 부과되는데요. 임대 사업자 등록을 하면 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다.
| 구분 | 유형 | 양도소득세 혜택 |
|---|---|---|
| 양도세율 중과배제 | 매입 | 기준시가 수도권 6억 원 이하 (비수도권 3억 원) |
| 양도세율 중과배제 | 건설 (2호 이상) | 기준시가 6억 원 이하, 전용면적 149㎡ 이하+대지면적 298㎡ |
| 장특공 특례 (70% 공제) | 건설 | 기준시가 수도권 6억 원 이하 (비수도권 3억 원), 국민주택 규모 이하 |
| 거주주택 비과세 (1회 적용) | · | • 거주주택 : 주택 보유기간 중 거주기간 2년 이상 • 임대주택 : 거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가 수도권 6억 원 이하(비수도권 3억 원) |
❷ 임대소득세 감면
국세에 해당하는 임대소득세도 임대 사업자 등록을 하면 감면 또는 분리 과세 혜택을 받을 수 있습니다.
| 구분 | 임대소득세 혜택 |
|---|---|
| 감면 | 1호 임대 시 75% 2호 이상 임대 시 50% (기준시가 6억 원 이하, 국민주택 규모 이하) |
| 분리 과세 | 2,000만 원 이하 임대소득 분리 과세 시 필요경비율, 기본공제 차등 혜택 적용 |
❸ 재산세 감면
재산세는 현재 보유하고 있는 부동산, 자동차 등의 재산에 부과하는 세금입니다. 만약 주택을 다수 소유하고 있다면 그만큼 내야 할 보유세도 늘어날 텐데요. 임대 사업자 등록을 하면 재산세도 감면 받을 수 있습니다.
| 구분 | 재산세 혜택 |
|---|---|
| 전용면적 40㎡ 이하 | 면제 (세액 50만 원 초과 시 85% 경감) |
| 전용면적 40~60㎡ 이하 | 75% 경감 |
| 전용면적 60~85㎡ 이하 | 50% 경감 |
❹ 종부세 합산 배제
임대 사업자 등록 시 종부세 합산 배제 혜택도 받을 수 있습니다. 다만 주택의 취득 유형에 따라 다르니 참고하세요.
| 유형 | 주택 가격 및 면적 |
|---|---|
| 매입 주택 | 공시가격 수도권 6억 원 이하 (비수도권 3억 원) |
| 건설한 주택 (2호 이상) | 공시가격 9억 원 이하, 전용면적 149㎡ 이하 |
❺ 취득세 감면 또는 면제
취득세란 부동산, 자동차, 선박 등을 취득할 때 매기는 세금입니다. 지방세의 일종인데, 재산을 유통하는 과정에서 매기는 것이므로 자산을 얻을 때마다 낸다고 보면 되는데요. 임대 사업자 등록을 하면 취득세 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
아래에서 임대주택 크기에 따른 취득세 감면 및 면제 혜택을 확인하세요.
| 구분 | 취득세 혜택 |
|---|---|
| 전용면적 60㎡ 이하 | 면제 (세액 200만 원 초과 시 85% 경감) |
| 전용면적 60~85㎡ 이하 | 50% 감면 (단, 20채 이상 임대주택 등록 시) |
임대 사업자 등록 장단점 – 단점 5가지
❶ 건강보험료 상승
건강보험료란 건강보험에 가입한 사람이 보험자에게 내는 돈입니다. 주택 임대 사업자 등록을 하고 소득이 잡히면 피부양자 요건에서 박탈되며, 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 납부해야 합니다.
만약 근로소득이 있는 직장가입자가 주택임대소득이 있다면 어떻게 될까요? 건강보험공단에서는 직장가입자로서 4대보험을 부담하고 있는 사람의 다른 소득이 2천만 원을 초과할 경우, 그 금액을 소득월액 보험료로 추가하여 부과합니다.
따라서 주택임대소득이 연 2천만 원을 초과한다면 소득월액 보험료를 추가 납부해야 합니다. 이는 근로소득이 아닌 사업소득이 있는 사람도 마찬가지입니다. 직원이 없는 개인 사업장의 사업주라고 해도 주택임대소득이 추가로 발생하면 그만큼 소득금액이 증가하여 건강보험료 부담이 높아집니다.
❷ 계약 신고 의무
임대 사업자 등록을 해두면 계약 시 다소 번거로울 수 있습니다. 표준 임대차 계약서 작성은 기본이고, 계약 체결 및 변경 시 신고 의무가 있습니다. 만약 신고하지 않으면 벌금이 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.
❸ 소득세 부담
소득세란 개인이 한 해 동안 벌어들인 돈에 대해 액수별 기준에 따라 매기는 세금입니다. 주택 임대 사업자 등록을 한 후, 주택임대소득을 얻는다면 이 또한 소득의 일종이므로 당연히 소득세를 납부해야 합니다. 즉, 모든 소득에는 세금이 부과된다고 알아두시면 좋습니다.
❹ 임대료 상승 제한
주택 임대 사업자는 임대료를 임의로 조정할 수 없습니다. 이를 ‘임대로 상한제’라고 하는데요. 임대기간 동안 임대료 증액을 청구할 경우, 임대료의 5% 이내 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려해서 정해야 합니다.
❺ 임대의무기간 유지
임대 사업자 등록을 하면 임대의무기간을 준수해야 합니다. 장기일반민간임대주택은 10년의 기간 동안 계속 임대해야 합니다. 이 기간에는 계속 임대해야 하므로 임대주택을 양도할 수 없습니다. 만약 임대의무기간 중에 민간임재투개을 임대하지 않으면 3,000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
임대 사업자 등록 안하면 받는 불이익 3가지
앞서 임대 사업자 등록 장단점을 낱낱이 알아봤는데요. 단점 때문에 임대 사업자 등록을 망설이는 분도 있으시겠지만, 임대 사업자 등록 안하면 아래와 같은 불이익이 생길 수 있습니다.
❶ 가산세 부과
임대 사업자 등록 안하면 가산세가 부과됩니다. 미등록 가산세는 부가가치세법에 규정되어 있는데요. 사업 개시일로부터 20일 이내에 관할 사무서에 임대 사업자 등록을 신청하지 않으면 사업자 등록 신청 직전일까지 가산세로 부과됩니다.
이때 부과되는 가산세는 주택임대 수입금액의 1천분의 2에 해당하는 금액입니다. 즉, 주택임대 수입금액의 0.02%를 가산세로 보면 됩니다.
❷ 해명 요구
만약 임대사업에 대한 세금을 내지 않는다면 임대 사업자는 미신고된 건에 대한 해명을 해야 합니다. 납세는 국민의 의무이므로 꼭 해야 하지만, 이를 제대로 이행하지 않으면 당연히 불이익이 생길 수 있습니다.
❸ 세무조사
만약 사업자인 임대인이 과세 예고, 과세 통지를 진행하면서 과거에 소득을 숨긴 규모가 클 경우, 소득을 숨긴 고의성이 있다고 판단될 경우엔 세무조사가 진행될 수 있습니다.
지금까 임대 사업자 등록 장단점, 임대 사업자 등록 안하면 받는 불이익을 알아봤습니다.
간혹 임대 사업자 등록 안하면 국가에서 이를 모를 것이라고 생각하는 분들이 있습니다. 그러나 사업자가 신고하지 않아도 임대를 통한 소득은 추후에 드러날 가능성이 있습니다. 주택 임대차 계약 신고, 세입자(임차인)의 월세 세액공제 등을 통해 과세대상이 될 수 있죠. 그러니 불이익을 받기 전에 임대 사업자 등록 장단점을 참고하여 꼭 등록 신청하시길 바랍니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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