자금조달계획서 작성법, 하나씩 알아볼까요?
부동산 거래를 하다 보면 ‘자금조달계획서’라는 단어를 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 특히 최근 몇 년 사이 부동산 규제가 강화되면서 이 서류의 중요성은 더욱 커졌는데요. 집을 사거나 분양을 받을 때 단순히 계약만 하면 되는 줄 알았는데, “자금조달계획서 내셔야 해요”라는 말을 들으면 당황하시는 분들도 많더라고요.
이번 글에서는 자금조달계획서란 개념을 먼저 알아본 후, 자금조달계획서 제출 대상과 자금조달계획서 작성법을 정리해 보겠습니다.
목차
자금조달계획서란?
자금조달계획서란 말 그대로 “집 살 돈을 어디서, 어떻게 마련했는지”를 기재하는 문서입니다. 다시 말해 부동산을 취득할 때 필요한 전체 자금을 어떤 방식으로 조달했는지를 명확하게 밝혀야 하는 서류입니다.
예를 들어 아파트 분양을 받으시거나 기존 주택을 매매하실 때, 그 집값을 전부 현금으로 마련하신 건지, 아니면 주택담보대출, 부모님 증여, 전세보증금 반환, 기타 대출 등 다양한 경로로 마련하셨는지 쓰는 건데요.
이는 정부에서는 부동산 시장의 투명성을 확보하고, 자금 출처가 불분명한 이상 거래나 투기 행위를 막기 위해 이 서류 제출을 의무화한 것입니다. 이 서류를 통해 자금 출처에 이상 징후가 있으면 국세청 등 관계기관에서 조사에 들어가기도 하기 때문에 허위로 작성해선 안됩니다.
자금조달계획서 제출 대상
+ 자금조달계획서 양식
자금조달계획서는 모든 부동산 거래에서 제출하는 건 아닙니다. 일정 기준 이상일 때만 자금조달계획서 제출 대상이 되는거죠. 현재 기준(2025년 5월 기준)으로 자금조달계획서 제출 대상은 다음과 같습니다.
- 투기과열지구 및 조정대상지역 주택
- 일반 지역의 6억 원 이상 주택
– 투기과열지구 내 9억 원 초과 주택은 증빙자료까지 함께 제출 - 분양권 및 입주권 취득
또한 분양권이나 입주권을 취득하는 경우에도 지역과 거래금액에 따라 제출이 필요할 수 있습니다. 결국, ‘어디서’, ‘얼마짜리’를 사는지에 따라 제출 여부가 달라지기 때문에, 부동산 계약 전에 꼭 자금조달계획서 제출 대상에 해당되는지 체크해야 해요.
▣ 자금조달계획서 양식
자금조달계획서 작성법 12단계
앞서 살펴본 자금조달계획서 양식을 토대로 자금조달계획서 작성법을 차례대로 살펴보겠습니다.
❶ 개인정보
자금조달계획서 작성법에서 가장 먼저 기재할 것은 개인저옵입니다. 이 항목에는 자금조달계획서를 작성하는 사람의 성명, 주민등록번호, 주소 등 기본적인 신상 정보를 기재합니다. 본인의 실명과 정확한 정보를 기입해야 하며, 공동명의일 경우에는 공동명의자 모두의 정보를 함께 작성해야 합니다.
❷ 금융기관 예금액
본인 명의의 예금 계좌에 보유 중인 자금 중 거래에 사용할 금액을 기재합니다. 정기예금, 적금, 보통예금 등의 구분 없이 예금의 종류와 관계없이 기재할 수 있으나, 자금 출처로 증빙이 가능해야 하며, 금융기관 발행 잔액증명서 등을 제출할 수 있어야 합니다.
❸ 주식, 채권 매각대금
보유 중인 주식이나 채권을 처분하여 조달할 자금이 있다면 그 금액을 기재합니다. 이때 실제 매각한 내역이 있으면 매도 시점, 매도금액 등을 명시해야 하며, 해당 거래에 대한 증빙서류(증권사 거래내역서 등)를 제출할 수 있어야 합니다.
❹ 증여, 상속
직계존비속 또는 친족으로부터 자금을 증여받거나 상속받은 경우 그 금액을 기재합니다. 증여는 증여계약서나 계좌이체 내역 등으로 증빙해야 하며, 증여세 신고 여부도 확인될 수 있다. 상속은 관련된 상속재산 분할협의서나 상속세 신고서 등을 준비해야 한다.
- 부부 간 증여
– 공제 한도: 10년간 6억 원까지 비과세
– 6억 원 초과 시 증여세 부과: 초과 금액에 대해 누진세율 적용 - 직계존비속 간 증여 (부모와 자녀, 조부모와 손자녀 등)
– 성인 자녀(만 19세 이상)에게 증여 시: 10년간 5천만 원까지 비과세
– 미성년 자녀에세 증여 시: 10년간 2천만 원까지 비과세
– 공제 한도 초과 시: 초과 금액에 대해 증여세 부과 - 기타 친족 또는 타인 간 증여 (형제자매, 삼촌, 사촌 등 직계가 아닌 혈족 및 인척)
– 공제 한도: 10년간 1천만 원까지 비과세
– 1천만 원 초과 시: 초과 금액에 대해 증여세 부과
❺ 현금 등 그 밖의 자금
계좌에 예치되지 않은 현금이나 기타의 자산 매각, 퇴직금, 보험금 수령 등으로 조달한 자금을 기재합니다. 이 항목은 일반적으로 자금의 출처를 명확히 밝히기 어려운 경우가 많으므로, 자금 출처에 대한 명확한 설명과 함께 가능한 한 증빙 서류를 첨부하는 것이 중요합니다.
❻ 부동산 처분대금
기존에 보유하던 부동산을 매각하여 확보한 자금이 있다면 그 금액을 기재합니다. 매매계약서, 잔금수령내역, 부동산거래신고필증 등 거래가 실제로 이루어졌음을 입증할 수 있는 자료를 함께 준비해야 합니다.
❼ 금융기관 대출액
은행, 저축은행 등 금융기관으로부터 조달할 대출금액을 기재합니다. 대출의 종류(주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출 등), 대출기관명, 대출 예정금액을 명확히 작성해야 하며, 대출심사 결과나 사전승낙서 등도 제출할 수 있습니다.
❽ 임대보증금
기존에 임대차 계약을 체결하고 있던 경우, 반환받을 임대보증금 중 자금으로 사용할 금액을 기재합니다. 임대차계약서, 보증금 반환 합의서, 반환 예정일 등 관련된 자료가 필요할 수 있습니다.
❾ 회사지원금, 사채
근무 중인 회사에서 무이자 대출 등 형식으로 지원받는 자금이나, 회사 외 개인에게 차용하는 사채성 자금을 기재합니다. 사채의 경우 차용증서, 이자 조건, 상환 계획 등을 구체적으로 작성해야 하며, 자금출처 조사의 대상이 될 수 있으므로 실제 차용 사실을 입증할 수 있어야 합니다.
❿ 그 밖의 차입금
기타 개인이나 제3자에게 빌리는 자금을 기재합니다. 친족 간의 금전차용, 지인 차입 등 다양한 형태의 차입금을 포함하는데요. 반드시 차용계약서나 입금 내역 등을 통해 실제 자금 조달이 가능하다는 것을 증명할 수 있어야 하며, 차입의 동기와 상환 계획도 명확히 해야 합니다.
⓫ 조달자금 지급방식
자금을 마련한 후 이를 어떻게 지급할 것인지에 대한 방식을 기재합니다. 예를 들어, 계약금은 현금 지급, 중도금은 계좌이체, 잔금은 금융기관 대출금으로 지급 등 각 단계별 지급 방식과 사용 자금을 구분하여 작성합니다. 실제 지급 계획과 일치해야 하며, 거래 상대방과의 합의에 따라 변경될 경우 수정이 필요합니다.
⓬ 입주계획
드디어 자금조달계획서 작성법의 막바지에 다왔습니다. 부동산 취득 후 실제 입주할 계획인지, 임대를 줄 것인지 등의 거주 또는 이용 계획을 작성합니다. 자가거주, 임대 목적, 가족 거주 등 구체적인 입주 목적을 명시해야 하며, 특히 실거주 요건이 있는 청약의 경우 허위 기재 시 불이익이 발생할 수 있으므로 사실대로 기재해야 합니다.
지금까지 자금조달계획서 제출 대상, 자금조달계획서 작성법 등을 알아봤습니다.
자금조달계획서는 단순한 서류가 아니라, 내가 집을 살 자금이 어디서 어떻게 마련됐는지를 증명하는 중요한 수단입니다. 규제지역에서는 필수 제출 서류이기도 하고, 허위 작성 시 불이익도 따르기 때문에 신중하게 작성해야 해요.
처음엔 복잡하게 느껴질 수 있지만, 자금조달계획서 작성법을 보며 항목 하나씩 정리하고, 출처를 명확히 구분하면 충분히 작성할 수 있습니다. 그리고 무엇보다 중요한 건 미리미리 준비하는 자세입니다. 계약 직전이나 마감일에 급하게 작성하려고 하면 실수하기 쉬우니, 여유 있게 자금조달계획서 작성법을 보며 자료를 챙겨두시길 바랍니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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