전세자금대출 DSR은 무엇일까요?
지난 2021년은 전세가가 가장 치솟은 해였습니다. 일반적으로 전세 제도는 2년 단위로 계약하기 때문에 그 당시 높은 전세 보증금을 내고 계약한 사람들이 올해 들어서 골머리를 썩히고 있습니다. 그때보다 현재 전세가가 낮아지면서 ‘역전세 대란’을 맞이했기 때문이죠.
이번 글에서는 DSR이란 무엇인지 알아본 후, 전세자금대출 DSR 규제 완화 기준을 정리해 보겠습니다.
목차
DSR이란?
DSR이란 ‘총부채원리금상환비율’로써, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율입니다. 이는 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠서 계산하는데요.
＊원리금 : 원금과 이자를 합친 돈
쉽게 말해서 DSR이란 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 의미합니다. 이는 대출 상환능력을 심사하기 위해 2016년에 금융위원회가 마련한 대출심사 지표입니다. 계산할 땐 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산합니다.
참고로 DSR와 많이 묶여서 언급되는 개념으로 DTI(총부채상환비율)가 있는데요. 이는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융 부채로 대출 한도를 계산합니다. 반면에 DSR이란 주택담보대출 원리금을 포함해서 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액으로 대출 상환능력을 심사합니다.
즉, DTI보다 DSR이 대출 상환능력의 심사 기준이 더 엄격한 것입니다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로지만, 금융부채가 커지므로 대출 한도도 대폭 줄어듭니다. 이러한 DSR이란 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용됩니다.
DSR 계산기 공식 및 사이트
DSR 계산기에 사용되는 공식은 아래와 같습니다. 앞서 말씀드린 DTI와의 비교를 위해 두 가지 모두 공식을 정리해 보겠습니다.
▣ DSR 계산기 공식 (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연간 소득 ▣ DTI 계산기 공식 (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) ÷ 연간 소득
위의 DSR 계산기 공식을 대입하여 예시를 들어보겠습니다. 만약 DSR 40%라면 1년에 5,000만 원을 벌 때 1년간 내는 대출 상환액이 2,000만 원이 됩니다. 이렇듯 직접 계산할 수도 있지만, 요즘은 DSR 계산기를 제공하는 웹사이트들이 많습니다. 그 중 2곳을 아래에 소개해 드리니 참고하시길 바랍니다.
❶ 올크레딧
＊아래 이미지 클릭 시 이동합니다.
❷ 부동산계산기.com
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전세자금대출 DSR 완화 이슈
나날이 심해지고 있는 깡통전세와 역전세 때문에 애꿎은 임차인들이 큰 피해를 보고 있습니다. 물론 전세가가 하락할 것을 예상하지 못한 임대인들도 골머리를 썩히기는 마찬가지인데요.
원래 전세대출은 임차인에게 돈을 빌려주는 상품이지만, 이는 어찌 보면 갭 투자를 하려는 임대인에게 자금을 주는 것과 마찬가지입니다. 그렇기에 전세자금대출 DSR을 적용하면 기존에 90%까지 나오던 대출에 제동을 걸어서 전세 수요와 가격의 상승을 예방하는 효과가 있다는 전문가의 의견이 있었는데요.
정부는 DSR이 일정 비율을 초과하지 않돌고 대출 규제를 하고 있는데, 전세대출은 서민용 상품이란 이유로 DSR을 적용하지 않았습니다. 예전에 전세자금대출 DSR도 검토했었지만, 실 수요자가 대출을 받기 어려울 수 있다는 우려 때문에 시행되지는 못했습니다.
여전히 정부는 전세자금대출 DSR에 부정적인 입장입니다. 전세자금대출 DSR이 적용되면 다른 대출을 받기 어려워지기 때문입니다. 소득으로 감당 가능한 범위를 넘어서는 대출을 허용하면 리스크도 크기 때문에 적용을 검토하더라도 한도액을 정해둘 것으로 예상됩니다.
지금까지 DSR이란 뜻과 전세자금대출 DSR을 알아봤습니다.
그동안 정부는 주택 매매 시 대출 규제를 하여 수요를 관리했습니다. 그러나 전세대출은 전세 보증금의 최대 90%까지도 받을 수 있도록 풀어뒀는데요. 이 때문에 전세 수요가 많아지자 전세가가 상승했고, 결국 깡통전세나 역전세가 생겨난 것입니다.
그렇다고 해서 이러한 피해를 줄이고자 무조건 전세자금대출 DSR을 적용시킬 수도 없는 노릇입니다. 대출이 필요한 서민들에게 대출의 길을 줄인다면 또 다른 문제를 야기할 수 있으니까요. 앞으로 적당한 선을 찾는 노력이 필요할 것으로 보입니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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