투기과열지구 현황 총정리!
투자와 투기는 사전적 의미로 봐도 엄연히 다릅니다. 투기는 상품, 유가증권의 시세 변동에서 발생하는 차익의 획득을 목적으로 하는 거래 행위입니다. 즉, 단기간에 대폭적인 가격 변동이 있을 것이라고 예쌍하고 매매하는 것을 투기라고 하는데요.
이번 글에서는 투기과열지구 뜻과 투기과열지구 현황을 알아본 후, 투기과열지구 조정대상지역 차이를 정리해 보겠습니다.
목차
투기과열지구 뜻
투기과열지구 뜻은 주택 가격의 안정을 위해 필요한 경우에 건설교통부장관 또는 시장, 도지사가 지정하는 지구입니다. 주택에 대한 투기 수요 유입을 차단하여 주택시장의 과열 현상을 막고, 주택 가격을 안정시키려는 목적인 것이죠.
투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아서 주택 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 지정됩니다. 이러한 지역 중 아래의 요건을 충족하면 투기과열지구로 지정됩니다.
- 최근 2개월간 해당 지역 공급 주택의 청약 경쟁률이 5:1을 초과하거나 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 주택 청약 경쟁률이 10:1을 초과한 경우
- 주택사업계혹 승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격 상승 소지가 있는 경우
- 주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우
- 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우
주택법 41조에 따르면 투기과열지구 지정 요건에 해당할 때 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐서 이의 지정과 해제를 할 수 있습니다.
투기과열지구로 지정되면 전용면적 85㎡ 이하 아파트 공급물량 중 50%를 청약 1순위자 중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민들에게 우선 분양해야 합니다. 주상복합 건축물 중 주택, 오피스텔은 선착순이 아닌 입주자 공개 모집을 통해서만 분양할 수 있죠.
게다가 투기과열지구 내에서는 등기 시까지 아래와 같은 행정 규제가 따릅니다.
- 분양권 전매 제한
- 청약 1순위 제한
- 조합원 지위 양도 금지 등
투기과열지구 현황
국토교통부(전 국토해양부)에서는 2002년 9월에 집값 급등 때문에 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)를 시작으로 경기 남양주, 화성, 고양시 일부와 인천 삼산택지개발사업 1지구를 투기과열지구로 지정했습니다. 이후 다른 지역들도 투기과열지구로 지정했지만 2011년에 강남 3구를 해제하면서 투기과열지구 9년 만에 모두 사라진 적이 있습니다.
그러나 투기과열지구 해제 6년 만인 2017년 8월 2일에 정부에서 부동산 종합대책을 발표하면서 투기과열지구가 재지정되었습니다. 해를 거듭하며 특정 지역들이 투기과열지구로 지정되었으나, 이번 2023년 1월 5일 0시부터 투기과열지구가 서울특별시 4개구를 제외하고 전부 해제되었습니다.
이전의 투기과열지구와 지금의 투기과열지구 현황을 비교하여 정리해 보겠습니다.
| 구분 | 2023년 1월 5일 | 2022년 9월 26일 |
|---|---|---|
| 서울 | 서울특별시 4개구 (강남구, 서초구, 송파구, 용산구) | 서울특별시 전역 25개구 |
| 경기 | 전부 해제 | 과천시, 광명시, 구리시, 군포시, 동탄2택지개발지구, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 수원시, 안산시 단원구, 안양시, 용인시 기흥구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 |
투기과열지구 조정대상지역 차이
조정대상지역이란 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역입니다. 주택 가격, 청약 경쟁률, 분양권 전매량, 주택 보급률 등을 고려했을 때 주택 분양 등이 과열되었거나 과열될 우려가 있는 지역인데요.
정의와 목적을 보면 투기과열지구 조정대상지역 차이는 거의 없습니다만, 조정대상지역의 범위가 더 넓다고 보면 됩니다. 조정대상지역 내에 투기과열지구와 투기지역이 포함된 것입니다.
▣ 규제 심한 순 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역
- LTV – 주택담보대출비율 (주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율)
- DTI – 총부채상환비율 (금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율)
- DSR – 총부채원리금상환비율 (대출받는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율)
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
| LTV | 무주택자 50% / 다주택자 30% | |
| DTI | 40% | 50% |
| DSR | 1억 원 초과 대출 시 40% | |
참고로 LTV는 생애최초 구입자에 한해 규제지역과 상관없이 9억 원 이하 주택에 대해 80%가 적용됩니다. 또한 DTI는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 아니라면 60%가 적용됩니다. 다만 생애 최초 구입자와 서민 등 실 수요자는 투기지역과 상관없이 DTI 60%로 완화됩니다.
지금까지 투기과열지구 현황, 투기과열지구 조정대상지역 차이 등을 알아봤습니다.
올해의 투기과열지구 현황을 보면 서울 일부 지역을 제외한 모든 지역이 해제된 것을 알 수 있습니다. 이는 곧 부동산 규제 정책의 완화를 의미하는데요. 투기과열지구 지정에서 벗어나면 15억 원 초과 아파트를 구입할 때도 주택담보대출을 받을 수 있어서 가계 대출 규제도 완화됩니다.
부동산 시장에서는 이러한 효과로 인해 1주택 또는 다주택자의 주택 구매심리가 되살아날 가능성도 엿보고 있습니다. 무주택자에게 미치는 변화는 없지만 1주택자나 다주택자가 주택 구입 시에는 세금이 줄고 기대 수익이 커지기 때문이죠. 다만 아직 전반적인 반등 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 생각됩니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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