부동산 경매 권리분석, 어떻게 해야 할까요?
부동산을 계약하기 전에는 거금이 오가는 만큼 여러 요소를 확인해야 합니다. 인도 시기, 매매 대금, 계약 위반 시 책임, 소유권 이전 등의 사항을 계약서에 정확하게 작성하면서 꼼꼼히 살펴야 하는데요. 만약 해당 부동산에 대한 정보가 부족하거나 정확하지 않다면 사고가 발생할 수도 있습니다.
이번 글에서는 권리분석이란 어떤 것인지 먼저 알아본 후, 부동산 공매 및 경매 권리분석 방법을 정리해 보겠습니다.
목차
권리분석이란?
권리분석이란 입찰하는 부동산의 권리 상태를 확인하는 작업입니다. 소유권을 이전할 때 함께 따라오는 임대보증금, 가압류 등 다른 사람의 권리를 없애기 위해 낙찰자가 별도로 내야 하는 금액이 얼마인지 분석하는 것이죠. 이는 수익률 확보를 위해 꼭 필요한 일입니다.
만약 권리분석을 제대로 하지 않으면 수익 확보는커녕 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 따라서 쉽게 파악하기 어려운 부동산 등기의 소유권, 권리관계의 결함을 찾아서 부동산 관련 사고를 미리 예방하기 위해 권리분석은 꼭 해야 합니다.
부동산 공매, 경매 권리분석 방법
일반적인 부동산 공매, 경매 권리분석 방법은 동일합니다. 다만 공매는 조세 채권에 의해 진행되기 때문에 권리분석 외에 배분 절차도 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.
아래에서 기본적인 부동산 공매, 경매 권리분석 방법을 4단계로 나눠 살펴보겠습니다.
❶ 말소기준 권리 찾기
앞서 말씀드렸다시피 공매, 경매 권리분석 시에는 우선 말소기준 권리를 찾는 것을 가장 먼저 해야 합니다. 말소기준 권리란 매수인이 대금 납부를 하면 말소기준 등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것인데요.
말소기준 권리를 기준으로 그 이전 권리는 낙찰자에게 인수되고, 이후의 권리는 매각 후 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 되는 것입니다. 말소기준 권리의 대표적인 예시를 아래에서 정리해 보겠습니다.
- 저당권
- 근저당권
- 가압류 (압류)
- 담보가등기
- 경매기입등기
- 전세권 (임의 경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)
위 항목 중 가장 빠른 권리가 말소기준 권리가 되며, 2개 이상이라면 이 또한 앞선 권리가 말소기준 권리가 됩니다. 위 항목의 공통점은 돈을 받는 것이 목적인 것들입니다. 부동산이 경매로 낙찰되면 매각 대금으로 돈을 나눠줄 때 목적이 충족되므로 매각 후 효력이 사라지기 때문입니다.
또한 집합건물, 토지, 건물 전체에 대해 전세권을 설정했다면 전세권에 의한 경매를 신청하거나 전세권에 의한 배당 요구를 할 때 말소기준 권리로 인정됩니다. 말소기준 권리보다 먼저 등기부에 등재된 전세권, 지상권, 선순위 임차인 등의 권리는 인수 대상이며, 이 권리가 말소기준 권리보다 뒤에 있으면 낙찰로 인해 말소됩니다.
❷ 인수 권리 찾기
두 번째 공매, 경매 권리분석 방법은 인수 권리를 찾는 것입니다. 말소기준 권리와 그 이후에 설정된 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다. 매각 후 일부 또는 전액을 배당 받지 못하면 무조건 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않죠.
하지만 경매 물건의 모든 권리가 무조건 소멸되는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 낙찰자에게 인수되는 권리가 무엇인지 찾아야 합니다. 아래에 해당하는 항목은 매각으로 소멸되지 않고 인수되니 참고하세요.
- 배당을 요구하지 않은 선순위 전세권
- 건물 철거 및 토지 인도 청구 가처분
- 유치권
- 법정 지상권
등기부 현황에서 하단의 주의사항을 보면 위 항목을 행사하는 사항이 나와있습니다. 예를 들어 공사 대금을 받지 못한 사람이 호수를 점유하면서 유치권을 행사하고 있는 경우가 있는데요. 유치권이 성립되는 물건은 매각으로 소멸되지 않고 인수되니 필히 주의해야 합니다.
❸ 임차인 권리분석
세 번째 공매, 경매 권리분석 방법은 임차인의 권리를 분석하는 것입니다. 이는 부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는지, 배당 절차에서 보증금을 배당 받는지, 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지 확인하는 절차라고 할 수 있습니다.
임차인 분석에서는 무엇보다도 대항력이 중요합니다. 여기서 대항력이란 임차 주택이 경매로 인해 소유자가 바뀌어도 계약한 임대차 기간 동안 계속 임차인이 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차 보증금을 반환 받을 수 있는 임차인의 권리를 의미합니다.
참고로 대항력이 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려 받으려면 아래의 2가지 방법을 고려할 수 있습니다.
- 법원에 배당 요구를 신청해서 부동산 낙찰 후에 보증금을 배당 받는 방법
- 배당 요구를 하지 않고 낙찰자에게 직접 반환을 요구하는 방법
위 1번째 방법으로 임차인이 보증금을 전액 배당 받으면 문제될 것은 없습니다. 그러나 배당 받지 못한 금액이 있으면 이는 낙찰자가 반환해야 합니다. 2번째 방법에 해당한다면 그 금액을 감안해서 낙찰자가 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.
❹ 경매 서류 찾기
위 단계를 모두 마쳤다면 이제 부동산 거래 시 필요한 서류를 확인해야 합니다. 특히 경매 투자 시에는 법원에서 제공하는 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서를 확인해야 합니다. 이 중 매각물건명세서는 등기부, 임차인 현황에 나오지 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 표시되어 있으므로 꼼꼼히 봐야 합니다.
만약 매각물건명세서에 명시되지 않은 인수 조건이 있거나 기재 내용에 하자가 있다면 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다. 아래에서 매각물건명세서 내용 중 필히 확인해야 할 부분을 확인하세요.
- 최선순위 설정 일자
– 말소기준 권리 (유료 사이트는 말소기준 권리 정보가 오기재된 경우도 있으니 꼭 확인할 것) - 현황 조사 및 임차인 권리 신고 내역
– 임차인이 있다면 대항력, 배당 요구 여부 등을 확인하여 인수 보증금이 있는지 확인할 것 - 등기부등본상 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 것
– 배당 요구하지 않은 선순위 전세권, 담보가등기, 가압류, 가처분 등 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인할 것 - 비고란
– 유치권, 법정 지상권 등 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수 사항이나 특별매각 조건을 확인할 것
지금까지 권리분석이란 뜻과 부동산 경매 권리분석 방법을 알아봤습니다.
각 부동산마다 서류상 내용이 다르기 때문에 권리분석 방법이 헷갈릴 수 있습니다. 중요한 것은 말소기준 권리를 먼저 찾고, 모든 권리를 날짜순으로 나열했을 때 말소기준 권리보다 앞선 인수권리가 있는지 찾는 것입니다. 모두 매각 조건에 기재되어 있으므로 입찰 전에 확인할 수 있으며, 낙찰자에게 인수될 여지가 있는 것이 매각 조건에 누락되어 있다면 그 사유로 매각 불허가 신청이 가능하니 신중하고 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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