부동산 법원 경매 입찰 방법 및 진행 절차 8단계

법원 경매 입찰 방법, 함께 알아볼까요?

‘경매’란 경쟁 체결방식에 의해 구두로 하는 매매입니다. 경매는 국가기관이 하는 공경매와 개인이 하는 사경매로 나눌 수 있는데요. 공경매는 민사소송법의 강제집행절차에 의한 경매와 국세징수법에 의한 경매가 있습니다. 일반적으로 경매라고 하면 금융기관이나 개인이 채권, 채무 등으로 압류된 물건을 일반인에게 공개 매각하는 것을 일컫습니다.

이번 글에서는 법원 경매 입찰 방법과 법원 경매 절차를 각각 정리해 보겠습니다.

법원 경매란?
법원 경매 절차
법원 경매 입찰 방법

법원 경매란?

법원 경매란 채권자의 요청을 받은 법원이 채권자가 담보로 잡은 부동산을 일반에게 강제매각하는 절차입니다. 즉, 국가기관이 주체가 되는 경매인데요. 법원의 처분이나 그 행위에 관한 법원의 협력사항을 관할하기 위해 집행법원을 두고, 그 소속기관인 집행관이 집행행위와 절차 이행을 실시하는 경매 방식입니다.

경매를 실시하는 법원은 해당 부동산을 관할하는 민사 지방법원이어야 합니다. 법원 경매로 부동산을 구입하면 시세보다 10~20% 정도 저렴하게 살 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 담보 부동산의 명도책임이 매수자에게 있으므로 부동산 구입 시 권리관계를 정확히 파악해야 합니다. 법원 경매에 참가하려면 법원 경매 공고나 경매 정보지에서 관심있는 부동산을 정한 후, 직접 등기부등본이나 채무관계를 파악해야 합니다.

법원 경매 절차

우선 법원 경매 절차는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다르고 그 외의 법원 경매 절차는 비슷합니다. 아래에서 일반적인 법원 경매 절차를 알아보겠습니다.

❶ 경매 신청

법원 경매 절차의 첫 단계는 채권자의 경매 신청입니다. 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 되며, 강제경매를 신청하려면 아래의 서류를 제출해야 합니다.

부동산 강제경매 신청서
집행권원의 집행력 있는 정본
강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
– 집행권원의 송달증명
– 조건성취를 채권자가 증명해야 하는 경우, 조건성취집행문과 승계집행문과 각 증명서의 송달증명서
– 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서
– 반대의무 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면 및 집행불능증명서
부동산 등기사항 전부증명서 또는 이를 대신하는 서류
부동산 목록 10통
수입인지 5,000원
– 수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청한다면 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임
대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부
– 단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보고 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 묶어서 하나의 부동산으로 봄
등록세와 지방교육세를 납부한 영수필통지서 1통, 영수필확인서 1통
– 등록세 : 청구 채권액의 2/1,000
– 지방교육세 : 등록세의 20/100
비용 예납
– 절차 이행에 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용

❷ 경매 개시 결정 및 매각 준비

경매 신청서가 접수되면 법원은 그 신청서와 첨부 서류를 검토하여 경매 개시를 결정합니다. 경매 개시를 결정하면 등기관에게 경매 개시 결정의 등기를 촉탁합니다. 강제 경매인 경우, 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류되어도 채무자는 부동산을 다른 사람에게 양도 및 처분할 수 없습니다.

이후 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다. 부동산 매각으로 금전채권의 만족을 얻을 채권자와 조세, 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구 신청을 받습니다.

또한 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산 현상, 점유관계, 차임, 봊으금 액수와 그 외 현황에 관해 조사하도록 명합니다. 감정인은 부동산의 평가액을 참작해서 최저 매각가격을 정합니다. 이때 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서의 사본은 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있습니다.

❸ 매각 기일 공고

법원은 해당 부동산을 어떤 법원 경매 입찰 방법으로 매각할지 결정합니다. 법원은 아래의 사유가 없으면 직권으로 매각기일, 매각결정일을 정해서 이해관계인에게 통지합니다. 이후 법원게시판, 관보 및 공보, 신문 및 전자통신매체를 이용해서 공고합니다.

최저 매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정하는 경우
압류 채권자가 위의 통지를 받은 날로부터 1주 내에 위의 붇마과 비용을 변제하고 남을만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우

❹ 입찰자 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정

경매 부동산 정보는 법원 게시판, 관보 및 공보, 신문 및 전자통신매체를 통해 수집할 수 있습니다. 상세한 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 사본, 인터넷 법원경매 공고란에서 확인할 수 있습니다.

☞ 인터넷 법원경매 공고란 바로 가기

경매에 참여하려는 자는 경매 정보를 토대로 관심 물건을 정한 후, 그에 대한 권리분석과 현장조사를 하여 입찰에 참여할 물건을 정합니다.

❺ 입찰 참여 및 진행

법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여합니다. 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다. 최고가로 매수 신고를 한 사람이 있으면 집행관은 그 최고과 매수신고인의 성명과 가격을 부릅니다.

차순위 매수신고를 독촉하도록 통지한 후, 적법한 차순위 매수신고가 있으면 차순위 매수신고인을 정해서 성명과 가격을 부릅니다. 이후 매각기일을 종결한다고 고지합니다.

❻ 매각 허가 결정

매각기일에 최고가 매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 엽니다. 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각 불허가 사유가 있는지 조사해서 매각의 허가 또는 불허가를 결정합니다.

법원의 매각허가 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 바로 항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 바로 항고할 수 있습니다.

❼ 매각대금 지급 및 권리 취득

매각허가가 결정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. 만약 이 기한 내에 지급하지 못하면 법원은 차순위 매수신고인에 대한 매각허가를 결정하거나 재매각을 결정합니다. 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰 참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다.

다만 재매각이 결정되었어도 매수인이 아래의 3가지 비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고, 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 인정합니다.

매각대금
지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12% 이자
절차 비용

매수인은 매각대금을 모두 냈을 때 매각 목적인 권리를 취득합니다. 매각의 목적이 소유권이라면 매수인 앞으로 소유권 이전등기가 이루어지며, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시 결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다.

그러나 매수인이 소유권을 취득했는데도 채무자, 소유자, 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이는 매각대금 지급 후 6개월 이내에 신청할 수 있으며, 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖추는 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있다고 인정되면 신청할 수 없습니다.

❽ 채권자 배당 실시

매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟습니다. 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고, 채권자와 채무자가 볼 수 있게 매각대금, 채권 원금 및 이자, 배당 순위와 배당 비율이 기재된 배당표를 작성하여 배당기일 3일 전에 법원에 비치합니다.

이후 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정합니다. 이들을 심문해서 배당표를 확정하면 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다.

＊ 배당 : 일정한 기준에 따라 나누어 줌

법원 경매 입찰 방법

앞서 살펴본 절차 중 3번을 보면 법원 경매 입찰 방법을 결정한다고 했는데요. 입찰 방법은 크게 호가경매, 기일입찰, 기간입찰 3가지로 나눌 수 있습니다. 다만 부동산 경매는 대부분 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로 매각합니다.

법원 경매 입찰 방법은 경매를 집행하는 법원이 정한 방법에 따릅니다. 입찰하려는 부동산이 어떤 법원 경매 입찰 방법을 따르는지 매각기일의 공고내용에서 확인할 수 있습니다.

아래에서 각각의 법원 경매 입찰 방법을 더 자세히 살펴보겠습니다.

❶ 기일 입찰

입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표에게 집행관을 제출하고 개찰하는 방식입니다. 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재하여 집행관에게 제출해야 합니다. 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 진행하며, 가장 높은 가격을 적어낸 사람이 최고가 매수신고인이 됩니다.

❷ 기간 입찰

입찰자가 1주일~1개월의 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기 우편으로 제출하고 매각기일에 개찰하는 방식입니다. 정해진 입찰기간 내에 입찰표를 제출하면 되므로 기일입찰과 달리 출석할 필요는 없습니다.

개찰은 입찰기간이 끝난 후 1주일 내에 매각기일을 정해서 실시합니다. 입찰자는 이 개찰 절차에 출석할 수 있습니다.

❸ 호가 경매

입찰자가 호가 경매기일에 출석해서 매수신청 금액을 서로 올려부르는 방식입니다. 매수신청을 한 사람 중 가격을 더 높게 부른 사람이 없으면 최고가 매수신고인으로 결정됩니다. 단, 앞서 말씀드린대로 법원 부동산 경매에서는 이 방법이 이용되지 않습니다.

지금까지 법원 경매 절차, 법원 경매 입찰 방법을 알아봤습니다.

법원 경매도 일반 경매와 똑같이 최고가 입찰자를 낙찰자로 결정합니다. 그러나 대금을 지급하지 못하면 다음 순위에게 넘어갈 수 있으니 주의하시길 바랍니다. 경매를 통해 부동산을 매입하면 시세보다 싸다는 장점은 있지만, 그럴만한 가치가 있는지 사전에 꼭 꼼꼼히 따져보세요.

다음엔 더 유익한 글로 찾아오겠습니다 🙂

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