PF대출 절차, 어떻게 진행될까요?
어떤 사업을 하기 위해선 자금이 필요합니다. 계획대로 실행만 한다면 미래의 수익성이 오를 것이라고 생각해도 자금이 없다면 계획에서 끝날 수 있죠. 보통 대출은 대출 신청자의 신용도나 담보를 기준으로 삼지만, PF대출 절차에서는 사업의 수익성을 먼저 봅니다.
이번 글에서는 PF대출이란 어떤 것인지 먼저 알아본 후, 부동산 PF대출 절차를 단계별로 살펴보겠습니다.
목차
PF대출이란?
PF대출이란 ‘프로젝트 파이낸싱(Project Financing)’의 약자로써, 어떤 사업의 사업성과 미래의 현금 흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법입니다. 즉, 돈을 빌려줄 때 사업주의 신용이나 물적 담보를 보지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 자금 조달의 기초를 두는 것입니다.
PF대출이란 주로 사회 경제적 재산성을 갖고 있는 부동산 개발 관련 사업에서 많이 이뤄집니다. 아래에서 부동산 PF대출의 예시를 몇 가지 살펴보겠습니다.
- 부동산 개발을 전제로 한 토지매입 자금대출
- 형식상 수분양자 중도금 대출
- 부동산 개발 기성고 대출
- 부동산 개발 시공사 대출
- 사업부지 매입
- 해당 사업부지 개발에 소요되는 대출 (운전자금, 대환자금대출 제외)
＊ 수분양자 : 부동산의 분양을 받는 사람
＊ 기성고 : 약정된 총 공사비 중 공사한 부분만큼의 공사비
부동산 PF대출 절차
일반적으로 사업 계획은 있는데 돈은 없고, 담보로 잡을 재산도 없을 때 PF대출이란 것을 활용합니다. 개인이 세운 계획이라면 실천하기 힘들겠지만, 국가나 기업이 꼭 해야 하는 일이라면 미래의 가치를 담보로 돈이 있는 투자자를 끌어모으는 수단으로 PF대출을 활용합니다.
자금을 투자 받은 사업자는 수익성이 높은 사업에 투자한 후, 추후에 발생하는 이익으로 채무를 갚는 것이죠. 다만 국내에서 사회적인 이슈가 PF문제는 건설사의 시공 보증이라는 담보가 있는 대출로 분류되고 있습니다.
부동산 PF대출 절차는 시행사, 시공사, 자산보유자와의 상호 약정으로 진행됩니다. 시행사는 토지를 확보하고, 시공사는 사업성 검토를 통해 사업 추진 여부를 결정합니다. 사업 추진이 결정되면 자금을 대출하는 금융기관, 시행사, 시공사의 약정을 통해 자금 상환 방식을 결정합니다.
시행사는 개발사업을 진행하는 주체이므로 PF대출 절차의 포괄적인 책임을 집니다. 그러나 실질적으로 사업 구상, 부지 매입, 인허가 절차, 시공사 선정 등 사업 초기에 역할이 많고 시공사 선정 후에는 시공사가 사업을 주도하는 경우가 많습니다. 참고로 자산 보유자는 사업에 자금을 대여해주는 역할입니다.
아래에서 부동산 PF대출 절차를 간단하게 살펴보겠습니다.
- 시행사 → 토지자금 대출 → 금융기관
- 시행사 → 관리 및 처분 신탁 → 금융기관
- 금융기관 → 수익권 → 시행사
- 시행사 → 도급 및 대금 지급 → 시공사
- 분양자 → 분양대금 납부 → 시행사 → 분양 → 분양자
- 시행사 → 책임 준공 → 시공사
- 금융기관 → 분양대금 상환 → 시행사
지금까지 PF대출이란 뜻과 PF대출 절차를 알아봤습니다.
PF대출 절차는 원래 1920년 미국 유전개발 사업에 활용되면서 세계적으로 확산되었습니다. 최근에도 대규모 투자가 요구되는 분야에서는 많이 활용되고 있죠. 프로젝트 자체를 담보로 장기간 대출을 하는 것이기 때문에 금융기관이 개발계획 단계부터 참여해서 심사를 합니다.
다만 최근에는 국내에서 PF대출이란 뜻이 변질되어 부동산 거품을 유발하는 부작용을 낳게 되었습니다. 시행사가 PF대출을 받고 시공사가 지급 보증하는 것이 일반적인데, 사업성이 떨어지거나 분야엥 실패하면 시행사는 대출 상환이 불가능하여 부도 위기를 겪을 수 있습니다. 즉, 1차적인 투자 위험은 시행사에게 있다는 것을 기억해야 합니다.
다음엔 더 유익한 글로 찾아오겠습니다 🙂
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