부동산 투자 종류 4가지 및 수익률 계산법

부동산 투자 종류엔 어떤 것들이 있을까요?

‘투자’란 이익을 얻기 위해 어떤 일, 사업에 자본을 대거나 시간 및 정성을 기울이는 것을 뜻합니다. 경제적으로 보면 이익을 얻기 위해 주권, 채권을 구입하는 데에 자금을 돌리는 것을 의미하죠. 우리나라에서 사람들이 가장 많이 하는 투자로는 주식과 부동산이 있는데요.

이번 글에서는 부동산 투자 종류를 알아보고, 실제 부동산 투자 수익률은 어떻게 계산하는지 정리해 보겠습니다.

부동산 투자 종류
부동산 투자 특징
부동산 투자 수익률 계산

부동산 투자 종류

❶ 일반 물건

첫 번째로 알려드릴 부동산 투자 종류는 일반 물건입니다. 일반 물건 투자는 매달 안정적으로 현금을 확보하는 것보다 물건을 매수할 때와 매도할 때의 시세 차익을 계산합니다. 그래서 보통 전세를 끼고 매매하는 갭 투자를 많이 하는데요.

일반 물건 투자는 대출을 이용할 수 있으며, 보유기간의 시세 상승분이 대출이자 및 세금의 합계액보다 많아야 차익을 가질 수 있습니다. 임대 수익형 투자에 비하면 수익금이 조금 늦게 들어오지만, 주변 시세가 올라가면 수익도 높아질 수 있습니다.

요즘은 전세를 꺼려하는 분들이 많기 때문에 월세로 전환하여 매달 안정적인 수익을 얻는 방법도 있습니다.

❷ 재개발 및 재건축

두 번째로 알려드릴 부동산 투자 종류는 재개발 및 재건축입니다. 어떤 지역에 재개발 또는 재건축이 진행 예정이거나 진행 중이라면 그곳의 물건을 매수하는 방식입니다. 재개발 또는 재건축이 진행되면서 시세가 상승하면 그에 따른 시세 차익을 얻는 것인데요.

이러한 부동산 투자를 하려면 현재 재개발 및 재건축에 대한 분양 자격이 있는 주택, 추후 분양 자격이 주어지는 주택을 매수해야 합니다. 재개발 및 재건축이 명확하다면 점점 시세는 오를 것입니다. 그렇기에 추후 가격 상승 및 매도 시점을 잡기에도 유리합니다.

단, 지역에 따라 많은 초기 비용이 들어갈 수도 있습니다.

❸ 분양권

세 번째로 알려드릴 부동산 투자 종류는 분양권입니다. 분양권은 어떤 건물이 완공되었을 때 실제로 입주할 수 있는 권리인데, 이를 입주 전 일정 기간에 프리미엄을 받고 매도하여 시세 차익을 얻는 것입니다.

분양권 투자는 청약에 당첨된 사람이라면 입지에 따라 큰 프리미엄을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 높은 프리미엄을 받을 수 있는 인기 지역은 그만큼 청약 경쟁률이 심한 편입니다. 그러나 당첨되기만 한다면 최소 금액으로 할 수 있는 부동산 투자 종류입니다.

❹ 경매 및 공매

네 번째로 알려드릴 부동산 투자 종류는 경매 및 공매입니다. 이는 전 소유자의 채무 불이행 등의 문제로 경매, 공매 시장에 나온 물건을 입찰해서 소유권을 갖는 방식입니다. 저가로 사들인 물건을 리모델링해서 시세보다 높은 가격에 판매하는 방식이 가장 많이 사용되고 있습니다.

경매, 공매는 누구나 참여할 수 있지만 물건의 입지 조건과 하자 등을 신경써야 합니다. 입찰을 받았다고 하더라도 세입자가 거주하고 있다면 처리해야 할 문제도 생길 수 있죠. 좋은 물건을 저렴하게 매수한다면 가장 큰 수익을 기대할 수 있습니다.

부동산 투자 특징

❶ 장점

부동산 투자를 하면 보유기간 동안 타인에게 빌려줘서 임대료 수입을 얻을 수 있고, 소유자가 직접 사용하면 지대를 얻을 수 있습니다. 갖고 있던 부동산을 처분하면 자산 가치가 상승하여 차익을 가질 수 있죠.

즉, 부동산 투자의 목적은 이자율이 낮은 타인 자본을 이용해서 자기 자금의 수익률을 극대화하는 것입니다. 게다가 인플레이션에 대한 방어 효과도 있고, 낮은 세율과 면세 등을 활용하여 세금을 줄일 수도 있습니다.

❷ 단점

환금성이란 자산을 현금으로 쉽게 바꿀 수 있는지 판단합니다. 자산이 시장 가격과 같은 현금으로 팔리면 환금성이 좋다고 하죠. 다만 실물로 존재하는 부동산은 예금, 주식, 채권보다 환금성이 낮은 편입니다. 왜냐하면 부동산 투자 시에 여러 위험 부담이 따르기 때문이죠.

예를 들어 예측했던 수준의 수입이 나오지 않는 경우도 있고, 금융 부채가 생길 수도 있기 때문입니다. 소유자는 투자기간 동안 계속 임대를 유지해야 하며, 여기에 돈과 시간이 많이 소모됩니다. 임차인을 구할 때마다 중개수수료도 계속 발생하지요.

또한 부동산 투자는 여러 행정적 통제도 있습니다. 구매 비용, 소유에 대한 추가 비용도 다 부담해야 한다는 점을 기억하고 투자를 시작해야 합니다.

부동산 투자 수익률 계산

그렇다면 실제로 얻을 수 있는 부동산 투자 수익률은 어떻게 계산해야 할까요?

통상적으로 부동산 투지 수익률은 지역에 따라 차이가 있습니다. 서울시 강남4구는 평균 투자 수익률이 4~5%고, 강북구는 5~6%, 기타 지역은 6~8% 정도입니다. 강남 지역의 수익률이 상대적으로 낮은 것은 임대 수요가 많기 때문에 수익률이 낮아도 거래가 잘 성사되기 때문입니다.

그래서 보통 부동산 투자 수익률이 7% 이상이면 높은 편이라고 합니다. 지역에 따라 다르겠지만 6%대는 일반적인 경우지요. 부동산 투자 수익률은 매매가, 임대 보증금, 대출금, 월세 등을 알고 있으면 쉽게 계산할 수 있습니다.

▣ 은행 대출을 받은 경우
(월세 x 12개월 - 연간 대출이자) ÷ (매매가 - 임대보증금 - 대출금액) x 100

▣ 은행 대출을 받지 않은 경우
(월세 x 12개월) ÷ (매매가 - 임대보증금) x 100

소유주의 대출 금액과 금리에 따라 부동산 투자 수익률은 큰 차이가 납니다. 보통 대출 이자율보다 임대 수익률이 더 크기 때문에 대출에 따라 수익률이 달라집니다. 그러므로 금리가 낮을 땐 최대한 대출을 받아서 투자하는 것이 좋습니다.

또한 부동산 투자 수익률이 높으려면 매매가가 낮고 월세가 높아야 합니다. 즉, 투자금이 적고 임대 수익금이 높을수록 수익률도 높아지는 것입니다.

지금까지 부동산 투자 종류, 부동산 투자 수익률 등을 알아봤습니다.

근로하지 않아도 통장에 매달 월세가 들어오는 부동산은 수익형 부동산이라고 합니다. 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 월세를 받아서 은행에서 빌린 대출금의 이자를 내는 것이죠. 따라서 월세와 대출이자의 차액이 임대 소득이라고 할 수 있습니다.

부동산 투자를 하기 전에는 꼭 매물의 입지 조건과 특징을 잘 살펴보시고, 얼만큼 수익률을 올릴 수 있을지 잘 계산하고 신중하게 선택하시길 바라겠습니다.

다음엔 더 유익한 글로 찾아오겠습니다 🙂

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