전세사기 수법, 미리 알아둬야 해요!
몇 년 전부터 기승을 부리고 있는 전세사기는 말 그대로 임대차 유형 중 전세제도를 이용한 사기를 의미합니다. 전세사기를 당한 피해자들이 스스로 목숨을 끊는 안타까운 뉴스가 계속 이어지고 있는데요. 원래 서울 서부권과 인천 지역을 중심으로 전세사기가 빈번했으나, 최근에 경기 남부권에서도 전세사기가 속출하고 있습니다.
이번 글에서는 전세사기 수법과 전세사기 안 당하는 법을 각각 정리해 보겠습니다.
＊ 임대인 (=집주인): 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 물건을 빌려준 사람
＊ 임차인 (=세입자) : 임대차 계약에서 돈을 내고 물건을 빌려 쓰는 사람
목차
전세사기 수법
❶ 무갭투자
서울을 포함한 수도권에서 일명 ‘빌라의 신’이라고 불리는 자가 빌라 1,277채를 무갭투자로 매입한 전세사기 수법입니다. 임대인 세금 72억 원을 체납하지 않은 탓에 소유 주택 100채가 압류에 걸리고 말았습니다. 참고로 ‘무갭투자’란 본인의 돈을 들이지 않고서 전세가가 매매가와 별 차이가 없는 집을 매입하는 것입니다.
❷ 돌려막기
‘빌라왕’이라고 불리던 자가 세입자의 보증으로 다른 집을 매입하는 돌려막기 전세사기 수법을 썼습니다. 임대인은 빌라 497채를 매입했고, 피해자 1명당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해를 입혔습니다.
❸ 신탁등기
신림동 고시촌에서 신탁등기를 이용하여 실질적인 소유권이 없으면서 빌라 전세 계약을 체결한 전세사기 수법입니다. 이로 인해 임차인 30여 명의 총 피해액은 20억여 원으로 밝혀졌습니다.
참고로 ‘신탁등기’는 건물을 신축하며 돈을 빌린 신탁회사 명의로 등기하는 것인데요. 신탁등기를 하면 주택의 실제 소유권은 임대인 개인이 아니라 신탁회사로 이전되므로 임대인이 마음대로 전세 계약을 체결할 수 있습니다.
❹ 깡통전세
빌라 497채를 일부러 깡통전세를 만들어서 피해자 136명의 보증금 298억여 원을 가로챈 전세사기 수법입니다. 주로 서울특별시 화곡동 일대에서 자주 일어났습니다. 참고로 ‘깡통전세’란 매매가보다 전세 보증금과 임대인의 주택담보대출 금액의 합계가 더 높은 주택을 의미합니다.
❺ 근저당권 설정
수원에서 발생한 전세사기 수법은 근저당권 설정을 이용했습니다. 임대인이 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 임대한 후, 보증금 9억 7천만 원을 빼돌린 것인데요. 피해자가 전입신고를 하기 전에 해당 주택의 담보 대출을 받고 근저당권을 설정한 것입니다.
근저당권을 설정하면 해당 매물에 문제가 발생해도 다른 채권자보다 먼저 채무를 변제받을 수 있으므로 임차인의 우선순위는 밀리게 됩니다. 임차인이 이사한 날 바로 전입신고를 해도 효력이 다음 날 발생한다는 허점을 악용한 것입니다.
❻ 말소 불이행
최근에 경기도 광주에서 발생한 전세사기 유형입니다. 임대인이 임차인에게 보증금으로 선순위 담보권을 말소하거나 채권최고액을 시가의 30% 등 일정 금액으로 감액하겠다고 말한 후, 실제로는 이행하지 않은 경우입니다.
임대인은 본인의 자금은 극히 일부만 투입하고 은행 대출을 껴서 건물 보유분을 늘려왔으며, 임차인들에게 받은 보증금을 대출 이자, 원금 소액 변제, 다른 건물의 매입, 사업 경비, 생활비 등으로 사용했습니다.
❼ 다수 중복계약
임대인이 다수의 세입자와 계약을 맺은 후, 계약금을 가지고 잠적하는 전세사기 유형입니다. 전세사기를 예방하고자 임차인이 등기부등본을 떼어도 그곳에는 확정일자 여부나 기존 임차인 유무가 나오지 않습니다. 이 경우는 공인중개사도 한 패가 되어 사기를 치기도 합니다.
❽ 공인중개사 이중계약
임차인이 임대인을 직접 만나서 계약하는 게 아니라 공인중개사와 계약한 경우에 발생하는 전세사기 유형입니다. 임대인이 못 온다는 이유로 공인중개사가 대리 계약을 하는 것인데요. 공인중개사는 임대인과 월세 계약을 하고, 임차인과 전세 계약을 해서 전세 보증금을 공인중개사가 중간에서 가로채는 것입니다.
전세사기 안 당하는 법
❶ 시세 확인
대표적인 전세사기 유형인 깡통전세를 피하려면 집의 시세를 알아봐야 합니다. 임대인이나 공인중개사가 말해주는 시세가 아니라 임차인이 될 사람이 직접 시세를 알아봐야 전세사기 안 당하는 법이라고 할 수 있는데요. 실제 매물의 공시지가 확인도 필수입니다.
현재 국토교통부에서는 실거래가 공개시스템에서 아파트, 다가구 및 다세대, 연립, 단독주택, 오피스텔 등의 시세 정보를 제공하고 있습니다. 또한 계약할 건물의 전·월세 비율을 확인하는 것도 좋습니다. 한 건물에 전세 계약건이 월등하게 많다면 주의해야 합니다.
❷ 임대인의 체납 세금 확인
임대인에게 체납된 세금이나 임금이 있는지 확인해야 합니다. 체납 세금에는 법정기일이라는 것이 있는데, 만약 전세집이 경매 및 공매에 넘어가면 이 일자에 따라 보증금을 못 받을 수도 있으니 꼭 확인해야 합니다.
좀 더 확실한 전세사기 안 당하는 법은 계약 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하는 것입니다. 그런 것까지 굳이 확인해야 하냐고 하면 어쩔 수 없이 계약하지 마시고, 정당하게 요구하거나 다른 매물을 찾아보시길 권장합니다. 또한 홈택스에서도 국세, 지방세 미납 내역을 확인할 수 있으니 참고하세요!
❸ 권리 순위 확인
계약하기 전에 꼭 해당 매물의 권리 순위를 확인해야 합니다. 만약 집주인이 전세집을 담보로 대출을 받았다면 세입자보다 은행의 권리가 우선이 되기 때문입니다. 만약 경매로 넘어가면 내 보증금을 돌려받는 것보다 은행에 갚는 것이 먼저가 되는 것이죠.
권리 순위를 확인하려면 전세집에 근저당(유자, 선순위 채권, 집 담보 대출)이 없어야 합니다. 무조건 해당 매물의 등기부등본을 떼서 ‘을구’를 확인하면 근저당 유무를 확인할 수 있습니다.
참고로 권리 순위는 다세대 주택인지, 다가구 주택인지에 따라 조금 다릅니다. 다세대 주택은 각 호수마다 등기와 임대인이 다릅니다. 다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기이므로 임대인이 건물의 모든 세대를 소유하고 있습니다.
다세대 주택은 해당 집만 보지만, 다가구 주택이 경매로 넘어가면 건물이 통째로 넘어가기 때문에 세입자들이 입주한 순서대로 보증금을 돌려 받습니다. 그러므로 건물이 매매되었을 때 전체 세입자의 보증금 총액을 따져봐서 내 몫까지 받을 수 있는지 확인해야 합니다.
❹ 공인중개사 사무소 확인
공인중개사는 임대인과 임차인을 중개하는 역할을 합니다. 부동산 또는 복덕방이라고 표현하는데요. 최근에는 전세사기 유형에 공인중개사도 얽힌 경우가 있으므로 필히 공인중개사사무소가 정상적으로 등록되었는지 확인해야 합니다. 무등록된 중개업소이거나 유사 업소일 수도 있으니 꼭 확인하세요.
❺ 확정일자, 전입신고 받기
확정일자는 임대차 계약이 이루어진 날을 증명하는 것이고, 전입신고는 거주지를 옮길 때 새로 거주할 곳의 관할 관청에 그 사실을 알리는 일입니다. 이 두 가지는 기본적으로 갖추고 있어야 할 전세사기 안 당하는 법입니다. 계약한 날 확정일자를 받고 이사한 날 전입신고를 하면 되고, 계약일로부터 30일 이내에 주택 전·월세 신고도 하면 됩니다.
다만 확정일자와 전입신고 모두 신고한 다음날부터 효력이 발생한다는 허점이 있습니다. 이를 악용하여 임차인이 확정일자를 받기 전에 임대인이 대출을 받는 경우가 있습니다. 그러면 계약 전에 없었던 융자가 생길 수 있으며, 부동산 권리 순위도 후순위로 밀릴 수 있습니다.
그러므로 계약 시 특약사항으로 ‘임차인의 이사 후 24~48시간 내로 계약 매물과 관련된 대출 거래를 하지 않는다.’고 조건을 걸면 좋습니다. 또는 임대인에게 양해를 구하여 이사 전에 미리 전입신고를 하는 방법도 있습니다.
❻ 전세보증보험 가입
전세보증보험이라고 불리는 전세보증금 반환보증은 전세 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못했을 때 이를 대신 돌려주는 보험입니다. 아파트, 주택, 주거용 오피스텔이라면 보증보험을 가입할 수 있는데요.
국내에는 HUG, SGI, HF까지 총 세 곳에서 전세보증보험을 가입할 수 있습니다. 다만 각 기관마다 전세보증보험 가입 조건이 다르므로 꼭 확인하시고, 늦어도 전세 계약의 1/2이 경과하기 전에 가입해야 하니 잊지 않도록 주의하시길 바랍니다.
참고로 말씀드리자면 전세보증보험은 전세계약 만기일에 바로 받을 수 없습니다. 만기 후 한 달이 지나야 신청할 수 있으며, 이후에 심사도 1~2개월 정도 소요됩니다. 임대인에게 보증금을 받지 못했다면 보증보험에서 돈을 받기 전까지 기존 전세집의 전입신고를 빼면 안되고, 그 전에 임차권 등기명령이 되어있어야 합니다.
지금까지 전세사기 수법, 전세사기 안 당하는 법을 알아봤습니다.
억울하지만 아직까지 전세사기 범인을 잡더라도 피해자들이 바로 보증금을 돌려받기는 힘듭니다. 그나마 전세보증보험에 가입을 했다면 다행이지만, 가입하지 못했다면 정말 힘들어질 수 있습니다. 사기를 치는 임대인과 공인중개사에 대한 처벌이 더욱 강화되고, 피눈물이 날 수밖에 없는 임차인들의 보호 정책이 얼른 마련되길 바라봅니다.
다음엔 더 유익한 글로 찾아오겠습니다 🙂
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