근저당권 말소, 어떻게 진행할까요?
‘채권’이란 자금 조달을 위해 발행하는 차용증서입니다. 정부, 공공단체, 주식회사 등이 일반인으로부터 거액의 자금을 일시에 조달하기 위해 발행하는 것인데요. 이러한 채권을 담보로 제공된 목적물에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권이 있습니다.
이번 글에서는 근저당권 뜻을 알아본 후, 근저당권 설정 비용과 근저당권 말소 방법을 각각 정리해 보겠습니다.
목차
근저당권 뜻
근저당권 뜻은 일정기간 동안 증감변동할 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권입니다. 좀 더 자세히 말하자면 근저당권 뜻은 지속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 미래의 결산기에 일저한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권입니다.
여기서 ‘근저당’이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위입니다. ‘저당권’이란 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우를 대비하여 담보물을 저당 잡은 채권자가 그 담보에 대해 다른 채권자보다 우선해서 변제 받는 권리입니다.
이러한 근저당권, 저당권을 설정할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 전세권이 해당되는데요. 근저당권은 등기해야 효력이 생기며, 동일한 부동산에 여러 저당권이 설정되어 있으면 등기 설정의 선후에 의해 순위가 결정됩니다. 또한 저당권자는 채권 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수도 있습니다.
근저당권 설정 비용
일반적으로 근저당권 설정은 주택담보대출 등을 받을 때 대출 희망자가 신청하면 금융권에서 담보물을 감정하여 근저당을 설정합니다. 그 이후에 대출이 실행되는 방식이죠. 이렇게 금융기관이 담보 대출용 근저당을 설정하면 근저당권 설정 비용이 발생합니다.
근저당권 설정 비용은 등록세, 교육세, 등기신청 수수료, 법무사 수수료, 감정평가 수수료, 인지세 등이 포함되는데요. 통상적으로 대출금의 0.6~0.7% 정도이며, 1억 원을 대출 받는다고 가정했을 때 70만 원 정도의 근저당권 설정 비용이 소요됩니다.
각 항목별 근저당권 설정 비용을 아래에서 살펴보겠습니다.
| 근저당권 설정 항목 | 근저당권 설정 비용 |
|---|---|
| 등록면허세 | 설정금액 x 2/1,000 |
| 지방교육세 | 등록면허세액의 20% |
| 등기신청 수수료 | 부동산마다 15,000원 |
| 국민주택 채권매입액 | 설정금액의 1% |
| 그 외 비용 | 법무사 통해 진행 시 비용 추가 |
근저당권 말소 절차
‘말소’란 기록된 사실을 지워서 없애버린다는 의미입니다. 근저당권 말소는 본인이 직접 하거나 법무사를 통해 진행하는 방법 2가지로 나눌 수 있습니다.
아래에서 근저당권 말소가 가능한 경우를 먼저 알아보겠습니다.
- 채무 변제로 인한 계약 해지
- 근저당권 목적인 지상권, 전세권 소멸
- 경매 등으로 목적 부동산이 매각된 경우
- 당사자 간의 합의 해지
- 당사자 간의 약정 소멸 사유
- 혼동 등
이어서 본인이 직접 근저당권 말소를 진행할 경우, 어떻게 진행되는지 근저당권 말소 절차를 정리해 보겠습니다.
- 근저당을 해지하려는 금융기관 방문
- 위임장, 해지증서, 설정 계약서 등 근저당권 말소에 필요한 서류 요청
- 해당 서류를 첨부하여 관할 등기소에 접수
- 근저당권 등기말소 등기신청서 작성
- 등기사항 증명서 발급 받아서 해지 여부 확인
참고로 본인이 직접 진행하지 않고 변호사나 법무사를 통해 진행하면 대법원 규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 서면을 제출할 수 있습니다.
지금까지 근저당권 설정 비용, 근저당권 말소 방법 등을 알아봤습니다.
근저당권은 채권의 결산기에 있어서의 총액을 채권최고액까지 담보합니다. 대부분 자신이 빌린 금액의 120%까지 상한선이 설정되어 표기됩니다. 이는 실제 채무액 이외에도 경매실행비용, 위약금, 지연이자비용 등을 미리 설정하기 때문입니다.
만약 최고액을 초과해도 최고액까지만 우선변제 받을 수 있고, 최고액에 미달하면 실제 채권액에 한하여 우선변제가 가능하다는 점 참고하시길 바랍니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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