지식산업센터 문제점 4가지 및 입주 업종 (ft. 지식산업센터란?)

지식산업센터 문제점, 어떤 것들이 있을까요?

이제 막 부동산 투자에 관심을 갖고 공부하는 분들은 대부분 주택과 상가를 고려할 것입니다. 그러나 최근 몇 년간 주택에 대한 정부의 규제가 심해지면서 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등에 관심을 갖는 분들이 많아졌는데요.

이번 글에서는 지식산업센터란 무엇인지 알아본 후, 실제 지식산업센터 문제점이라고 언급되는 것들을 정리해 보겠습니다.

지식산업센터란?
지식산업센터 입주 가능 업종
지식산업센터 문제점

지식산업센터란?

지식산업센터란 같은 건물 내에 제조업, 지식산업, 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합 건축물입니다. 다층형은 3층 이상을 의미하며, 6개 이상의 공장이 입주할 수 있습니다.

지식산업센터란 쉽게 말해서 기존의 아파트형 공장이라고 생각하면 됩니다. 그런데 아파트형 공장에 정보통신산업 등의 첨단산업 입주가 증가하자 지식산업센터란 명칭으로 바꾼 것이죠. 국내의 대표적인 지식산업센터로는 판교테크노밸리, 광교테크노밸리, 가산디지털산업단지, 구로디지털산업단지, 부산센텀시티 등이 있습니다.

아래에서 지식산업센터가 갖춰야 할 요건을 살펴보겠습니다.

지상 3층 이상의 집합 건축물
공장, 지식산업의 산업장, 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주
건축면적의 300% 이상 (단, 아래의 사하엥 해당하면 각 법령이 허용하는 최대 비율로 함)
– 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따라 용적률을 조례로 따로 정한 경우
– 산업기술단지 지원에 관한 특례법 제8조에 따른 면적을 준수하기 위한 경우

원래 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역 안에는 공장 설립이 제한되어 있습니다. 그러나 아래의 경우에 해당하면 지식산업센터를 예외적으로 신설 및 증설할 수 있습니다.

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 지정된 지식기반산업 집적지구 내 지식산업센터
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 도시형 공자을 유치하기 위한 지식산업센터
중소기업진흥에 관한 법률에 따른 협동화 실천계획의 승인을 받은 지식산업센터
산업단지 내 지식산업센터

지식산업센터 입주 가능 업종

❶ 제조업

1. 음식료

식료품 제조업
음료 제조업
담배 제조업

2. 섬유, 의복

섬유제품 제조업
이복, 의복 액세서리, 모피 제품 제조업
가죽, 가방, 마구류, 신발

3. 목재, 종이, 출판

목재 및 나무제품 제조업
펄프, 종이, 종이제품 제조업
인쇄, 기록매체 복제업

4. 석유화학

코크스, 석유정제품, 핵연료
화합물질 및 화학제품 제조업
의료용 물질 및 의약품 제조업
고무제품, 플라스틱제품 제조업

5. 비금속 소재

비금속 광물 제품 제조업

6. 철강

제1차 금속산업

7. 기계

금속 가공제품 제조업 (기계, 가구 제외)
기타 기계 및 장비 제조업

8. 전기, 전자

전자제품, 컴퓨터, 영상, 음향, 통신장비 제조
의료, 정밀, 광학기기, 시계 제조업
전기장비 제조업

9. 운송장비

자동차, 트레일러 제조업
기타 운송장비 제조업
가구제조업
기타 제품 제조업

❷ 지식산업

1. 연구개발업

물리, 화학, 생물학 연구 개발업
농학 연구 개발업
의학, 약학 연구 개발업
기타 자연과학 연구 개발업
전기전자 공학연구 개발업
기타 공학 연구 개발
경제학 연구 개발업
기타 인문 및 사회과학 연구 개발업

2. 건축 기술, 엔지니어링, 관련 기술 서비스업

건축설계 및 관련 서비스업
도시계획 및 조경설계 서비스업
건물, 토목 엔지니어링 서비스업
환경 컨설팅, 관련 엔지니어링 서비스업
기타 엔지니어링 서비스

3. 광고업 중 일부

광고주 또는 광고대행업체와의 계약에 의해 각종 광고물의 광고문안 작성, 관련 도안, 광고물의 설계, 방송 광고물 제작을 위한 시나리오 작성 등 광고물 작성을 전문적으로 대리하는 산업 활동

4. 영화, 비디오물, 방송프로그램 제작업

일반 영화, 비디오 제작업
광고 영화, 비디오 제작업
방송 프로그램 제작업
애니메이션 영화, 비디오 제작업

5. 전문 디자인업

인테리어 디자인업
실내장식 공사
전기시설 기획 및 행사 대행
제품 디자인업
시각 디자인업
기타 전문 디자인업

6. 산업시술 신규 입주 허용 업종

출판업
번역, 통역 서비스업
전시, 행사 대행업
교육 서비스업
환경 정화 및 복원업
시장조사, 여러놎사업
사업, 무형 재산권 중개업
물품 감정, 계량, 견본 추출업
무형재산권 임대업
경영 컨설팅업
소프트웨어 개발 및 공급업
컴퓨터 프로그래밍, 시스템 통합 및 관리업
자료 처리, 호스팅, 관련 서비스업
데이터베이스, 온라인 정보 제공업
기타 정보기술 및 컴퓨터 운영 관련 서비스업
전기통신업
기타 확대 입주업종
– 콜센터, 텔레마케팅 서비스업 (통신판매업, 대부업, 다단계 제외)
– 옥외 및 전시 광고업
– 광고 대행업
– 그외 기타 분류 안된 전문, 과학 및 기술 서비스업
– 사업시설 유지관리 서비스업
– 보안시스템 서비스업

지식산업센터 문제점

❶ 제한적인 수요

대표적인 지식산업센터 문제점은 수요가 제한적이어서 공실이 될 가능성이 높다는 점입니다. 왜냐하면 지식산업센터는 사업자 또는 기업이 분양을 받는 것이 일반적이기 때문에 일반인이 분양을 받을 수 없기 때문입니다.

또한 교통과 시설이 좋다고 해서 무조건 입주량이 많다고 예상할 수는 없습니다. 실제 기업이나 재직자 입장에서는 현재 불만이 없다면 굳이 이주할 필요성을 못 느낄 수 있기 때문입니다.

❷ 임대료 상승 폭

지식산업센터 문제점 중 또 하나는 임대료 상승률에 제한이 있다는 점입니다. 계약 갱신 시 임대료는 최대 5% 이내로 인상이 가능하기 때문에 투자자 입장에서는 환금성이 낮을 수 있습니다.

＊환금성 : 물건을 팔아서 돈으로 바꿈

❸ 계약 갱신 거절 힘듦

일반 주택은 주택임대차보호법에 따라 임대인이 임차인에게 실 거주 용도로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러나 지식산업센터는 일반 주택과 달리 상가건물 임대차보호법이 적용되기 때문에 임차인이 계약 갱신을 요구한다면 별다른 사유가 없는 한 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

이는 임차인에게는 좋은 점이 될 수 있지만, 임대인(투자자) 입장에서는 지식산업센터 문제점으로 작용할 수 있습니다.

❹ 수익성의 편차

시장의 상황에 따라 수익성의 편차가 클 수 있다는 것도 지식산업센터 문제점입니다. 지식산업센터는 수익형 부동산 중 주택시장 규제 회피처로 호황을 누린 때가 있었지만, 공급 과잉과 금리 인상의 여파로 인해 급매물이 나오면서 투자 전망이 어두워졌습니다.

따라서 지식산업센터 투자를 고려하고 있다면 불확성실이 커졌으니 가격 조정 후에 수익률을 보면서 투자에 임해야 할 것입니다.

지금까지 지식산업센터란 뜻과 지식산업센터 문제점을 알아봤습니다.

주택에 더 투자할 수 없을 때 또 다른 투자처로 지식산업센터가 각광받고 있습니다. 초기 자본이 적게 들어가기 때문에 소액 투자가 가능하다는 장점이 있지만, 현실적으로 보면 지식산업센터 문제점도 있기 마련입니다. 지식산업센터가 밀집된 지역은 공실 가능성도 그만큼 높다는 점을 감안하시고, 수요가 확실히 예상되는 지역 위주로 투자하시길 바랍니다.

다음엔 더 유익한 글로 찾아오겠습니다 🙂

▍ 당신에게 추천하는 글