리츠 투자 방법 총정리!
우리나라에서는 예전부터 여러 투자 종류 중 부동산 투자를 선호하는 사람들이 많았습니다. 괜히 ‘땅 부자’라는 말이 나온 것이 아닌데요. 부동산 투자는 꾸준한 현금 흐름이 발생하며, 가격이 상승하면 자기 자본도 증가한다는 장점이 있습니다. 그러나 누구나 부동산을 매매할 자본이 있지는 않죠.
이번 글에서는 리츠 투자란 어떤 것인지 리츠 투자 장단점으로 나눠 살펴본 후, 실제 리츠 투자 방법을 정리해 보겠습니다.
목차
리츠 투자란?
리츠 투자란 투자자들에게 자금을 모아서 부동산 또는 부동산 관련 자본, 지분에 투자해서 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁입니다. 여기서 ‘리츠(REITs)’란 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자이며, 쉽게 말해서 부동산 투자 신탁이란 뜻입니다.
리츠라는 제도는 1938년 스위스에서 처음 실시되었습니다. 제2차 세계대전 후 급속히 발달하면서 1959년 이후 구미 여러 나라에서 시작되었는데, 특히 독일과 미국에서 많이 발전되었습니다. 리츠 투자란 증권의 뮤추얼 펀드와 비슷합니다. 주로 부동산 개발 사업, 임대, 주택 저당 채권 등에 투자해서 수익을 올리며, 만기는 대부분 3년 이상입니다.
리츠는 설립 형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분됩니다. 아래에서 잠시 두 가지의 특징을 살펴보겠습니다.
❶ 회사형
뮤추얼 펀드와 마찬가지로 주식을 발행해서 투자자를 모으는 형태입니다. 투자자에게 일정 기간 단위로 배당을 하며, 증권시장에 상장하여 주식을 사고 팔 수 있습니다.
❷ 신탁형
수익 증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태입니다. 회사형과 달리 상장은 금지되어 있습니다.
리츠 투자 장단점
❶ 장점
1. 소액 투자 가능
리츠 투자는 소액 투자가 가능합니다. 개인이 부동산 투자를 하려면 큰 자금이 필요하고, 추후에 매각하기도 쉽지 않습니다. 특히 수요가 없는 부동산이라면 오히려 손해를 보는 경우도 있는데요. 소액 투자가 가능하다는 것은 나의 투자금을 여러 곳에 분산투자 할 수 있다는 뜻이기도 합니다.
2. 관리 필요 없음
부동산을 소유한 건물주는 누구나 꿈꾸는 일이지만, 실제 관리는 쉽지 않습니다. 만약 시설이 고장나면 건물주가 고쳐야 하기 때문이죠. 그러나 리츠 투자는 부동산에 투자하면서도 직접 관리할 필요는 없습니다.
3. 자산 상승
리츠 투자 부동산은 사람들이 많이 모이는 곳이 대부분입니다. 유동 인구와 수요가 많은 곳은 시간이 지나면서 점점 가치가 상승할 가능성도 높습니다.
4. 꾸준한 배당금
리츠 투자는 90% 이상을 분배해야 법인세를 면제 받을 수 있으므로 꾸준히 배당금을 받을 가능성이 높습니다. 단, 자기 관리 리츠는 50% 이상 분배하는 조건이므로 참고하시길 바랍니다.
5. 높은 유동성
부동산 투자는 한번 투자 후 현금화가 어렵다는 단점이 있습니다. 그러나 리츠 투자는 주식 시장에서 매매가 가능하므로 간단하게 투자하고 회수할 수 있습니다.
❷ 단점
1. 원금 손실 가능성
리츠 투자는 부동산 자산에 투자하는 것이므로 부동산 흐름의 영향을 받습니다. 부동산 시장이 좋지 않거나 투자 건물의 임대료가 떨어지면 당연히 수익도 떨어집니다.
또한 리츠는 주식 시장에 상장되어 있기 때문에 실제 부동산보다 변동성이 더 큽니다. 이 말인즉슨, 회사 가치에 따라 주가가 움직인다는 의미입니다. 자산 가격이 상승하면 이익을 보겠지만, 투자자들의 심리나 외부 요인으로 인해 주가가 하락할 수도 있습니다.
2. 대출 담보 불가
소유권을 갖고 있는 부동산 매매와 달리 리츠는 간접적인 투자여서 금융기관의 대출 담보로 활용할 수 없습니다. 만약 구매한 부동산을 담보로 대출을 받고 싶다면 리츠 투자는 적합하지 않습니다.
3. 배당금 감소 가능성
리츠의 자산 운용이 원활하지 않아서 공실이 생기면 이익이 감소하고, 이는 곧 배당금의 감소로 이어질 수 있습니다. 부동산을 직접 매입 및 운용한다면 나의 노력에 따라 임대료를 받을 수 있지만, 리츠는 간접 투자이므로 직접 영향력을 미치기는 어렵습니다.
4. 낮은 상승폭
일반적인 주식회사에 투자했다면 회사의 매출이 급격히 성장했을 때 배당금도 높아질 수 있습니다. 성장기에 있는 회사는 배당금이 2배 이상 성장할 수도 있죠.
그러나 리츠 투자는 급격히 임대료를 올리기 어렵다는 현실 때문에 배당금이 급격히 높아질 가능성도 낮습니다. 물론 일반 주식 투자에 비해 리스크는 적지만, 내게 돌아오는 리턴도 높지 않습니다.
5. 상장 폐지 가능성
리츠도 회사이기 때문에 법인 도산 또는 상장 폐지의 가능성이 있습니다. 만약 이러한 사실이 발표되면 당연히 주가는 급격히 하락할 수 있습니다. 그러니 투자 전에 충분한 운영 능력이 있는 부동산 투자 법인인지 확인해야 합니다.
리츠 투자 방법
주식 시장에 상장된 리츠는 일반 주식과 똑같이 증권사를 통해 거래할 수 있습니다. 그래서 리츠 투자 방법은 기존에 사용하는 증권 계좌로 매매하거나 상장 리츠 거래만을 위한 신규 계좌를 개설하는 방법 중 선택할 수 있는데요.
아래에서 리츠 투자 방법을 간단히 정리했습니다.
- 증권계좌 개설 및 입금
- 상장리츠 정보 확인 및 투자 종목 선택
- 시세 확인
- 주문
- 체결 확인
국내 상장 리츠는 연 환산 평균 배당률 7.1%(2020년 기준)을 자랑하고 있습니다. 이는 저금리 시대에서 높은 배당 수익률이라고 할 수 있으며, 현재 상장된 15개의 리츠를 통해 매 분기마다 배당금이 입금되는 포트폴리오를 구성할 수 있습니다.
또한 리츠 매수 시 3년 이상 보유하면 지급받는 배당금에 대한 9.9%의 분리 과세를 3년 동안 적용받을 수 있습니다.
지금까지 리츠 투자 장단점, 리츠 투자 방법 등을 알아봤습니다.
리츠 투자의 수익은 부동산 임대료에서 발생합니다. 그렇기에 예금, 채권보다 높은 수익을 올리면서 안정적으로 운영을 원하는 투자자들에게 인기가 많습니다. 만약 부동산 투자는 하고 싶지만 자본이 부족하다면 간접적으로 투자할 수 있는 리츠 투자 방법을 알아보세요!
다음엔 더 유익한 글로 찾아오겠습니다 🙂
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