재건축 재개발 차이, 어떤 점이 다를까요?
부동산 뉴스를 보면 흔히 접할 수 있는 개념으로 재건축 재개발 등이 있습니다. 재건축 재개발을 간단하게 설명하자면 동네 전체가 동업자가 되어 주택을 철거하고, 새로 짓는 사업이라고 할 수 있는데요. 이러한 정의만 보면 노후한 건물을 재정비한다는 점에서 같은 개념이라고 생각할 수 있지만, 자세히 따져보면 전혀 다른 사업이란 것을 알 수 있습니다.
이번 글에서는 재건축 절차 및 재개발 절차, 재건축 재개발 차이점을 정리한 후, 추가로 재건축 분담금 못 내면 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
목차
재건축 재개발 차이 7가지
재건축이란 노후 및 불량 건축물을 철거하고, 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하려고 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립하여 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다. 재개발이란 주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하여 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업입니다.
참고로 재건축 사업에서 말하는 노후 및 불량 건축물은 다음 중 1개에 해당하는 건축물이니 참고하세요.
- 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 및 그 외 안전사고의 우려가 있는 건축물
- 내진 성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계 및 시공으로 구조적 결함이 있는 건축물
- 다음 요건을 모두 충족하는 건축물로서 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 건축물
– 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
– 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우, 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
– 도시 미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물
위에서 살펴본 재건축 재개발 사업의 개념을 토대로 재건축 재개발 차이를 표로 정리해 보겠습니다.
| 구분 | 재건축 | 재개발 |
|---|---|---|
| 정의 | 노후 및 불량주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 사업 | 주거환경이 낙후된 지역에 기반시설을 정비하고 주택을 건설하는 사업 |
| 성격 | 대부분 민간 사업 | 공공 성격이 강한 사업 |
| 정비기반시설 여부 (도로, 하수도, 공원 등) | 이미 갖춰짐 | 미비한 편 |
| 보상 금액 기준 | 소유한 주택의 시가로 보상함 | 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상함 |
| 조합 가입 자율성 | 임의 가입 | 강제 가입 (75%가 채워지면 나머지 25%는 원치 않아도 강제로 조합원이 됨) |
| 토지 등의 소유자 되는 조건 | 정비구역에 위치한 건축물, 그 부속토지의 소유자 ▶ 건축물, 토지를 모두 소유해야 소유자 될 수 있음 | 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자 ▶ 건축물, 토지 중 하나만 소유하고 있어도 소유자 될 수 있음 |
| 안전 진단 | 토지 소유자 1/10 이상 동의 및 요청 → 행정기관에서 조사 후 안전진단기관에 의뢰함 | 의무 아님 |
재건축 절차 및 재개발 절차
❶ 재건축 절차
- 도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립
– 14일 이상 주민에게 공람, 의회 의견 청취, 도시계획 심의위원회 심의 - 안전진단 실시
– 정비계획 수립 또는 주택 재건축 사업의 시행 여부 결정하기 위해 필요함 - 정비계획 수립 및 정비구역 지정
– 주민 설명회, 30일 이상 주민에게 공람, 의회 의견 청취
– 공동주택 : 300세대 이상 또는 1만㎡ 이상
– 단독주택 : 200호 이상 또는 1만㎡ 이상 - 추진위원회 승인
– 토지 등 소유자 명부 동의서 (1/2 이상 동의), 위원장 및 위원회 주소·성명, 위원 선정 증명서류 - 조합설립 인가
– 조합정관, 조합원 명부
– 전체 구분 소유자의 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상 동의
– 동별 구분 소유자의 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상 동의 - 사업시행 인가
– 환경, 교통, 재해 등 각종 영향평가 및 건의 심의, 문화재 지표조사
– 인가 14일 이상 이해관계인 공람 및 의견 청취 - 관리처분계획 인가
– 사업주체는 신청 전에 토지 등 소유자에게 30일 이상 공람 공고 및 의견 청취
– 신청서 제출 : 관리처분계획서, 총회의결서 사본 등 - 철거 및 착공신고
– 철거 신청서, 착공 신청서 제출 - 준공 인가
– 신청서 제출 : 감리자 의견서 등 - 이전 고시
- 조합 해산
– 등기 이전 후, 조합 대의원회 결의를 거쳐서 허가권자에게 해산 신고
❷ 재개발 절차
- 도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립
– 14일 이상 주민에게 공람, 지방의회 의견 청취 - 정비계획 수립 및 정비구역 지정 신청
– 주민설명회 개최, 주민 서면 통보, 30일 이상 주민에게 공람, 지방의회 의견 청취 - 정비구역 지정
– 도시계획위원회 심의 - 조합설립 추진위원회 구성 및 승인
– 위원장 포함 5인 이상 위원으로 구성
– 토지 등 소유자 1/2 이상 동의 - 조합설립 인가
– 토지 등 소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상 동의
– 조합정관, 조합원 명부, 동의서, 창립총회 회의록, 사업계획서 등 첨부 - 사업시행계획 인가
– 14일 이상 주민에게 공람 - 분양공고 및 신청
– 사업시행계획 인가 고시 후 120일 이내 분양공고
– 분양신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 ~ 60일 이내 - 관리처분계획 인가
– 30일 이상 주민에게 공람 - 이주 및 철거
– 조합원, 세입자 이주 - 착공 및 분양
– 조합원 동 ·호수 추첨
– 일반 분양 - 준공 인가
– 준공 인가 고시 후 확정 측량 및 토지분할 - 이전고시 및 청산
– 관계 서류 이관, 조합 해산
재건축 분담금 못 내면 어떻게 될까?
재건축 분담금이란 건물을 철거하고 다시 건설하는 데에 드는 비용을 분담하는 금액입니다. 참고로 재건축하면서 발생한 수익보다 투입된 비용이 더 크다면 재건축 부담금을 추가로 내야 할 수 있습니다. 결론적으로 재건축에 필요한 비용을 건물 소유자들이 부담하는 재건축 분담금은 필수로 내야 하는 것인데요.
만약 재건축 분담금 못 내면 어떻게 될까요?
모든 세대가 납부 시기에 맞춰서 재건축 분담금을 잘 낸다면 재건축 사업도 순조롭게 진행될 것입니다. 그러나 한 세대라도 재건축 분담금 못 내면 재건축 사업의 진행은 더뎌질 수 있는데요. 아래에서 재건축 분담금 못 내면 어떤 상황이 벌어질지 예측해 보겠습니다.
❶ 재건축 사업 진행 힘듦
재건축 사업 자체를 추진하기 어려워질 수 있습니다. 이 문제를 해결하려면 재건축 분담금을 못 낸 세대 대신에 다른 세대가 더 보태거나 채무자가 추가로 낼 수 있도록 재건축 사업 조합 쪽과 협의해야 합니다.
❷ 아파트 소유 못할 수 있음
재건축 분담금 못 내면 아파트를 못 가질 수 있습니다. 이때 채권자로부터 압류 및 경매 절차가 진행될 수 있으며, 기존 아파트를 잃는 꼴이 될 수 있습니다.
❸ 법적 책임
재건축 사업 조합법에 따르면 재건축 분담금을 내지 않는 것은 사기 행위로 간주될 수 있습니다. 이는 곧 법적 책임을 물어야 할 수도 있으니 최대한 납부 시기를 넘기지 않도록 분담금을 제때 내셔야 합니다.
지금까지 재건축 재개발 차이, 재건축 분담금 못 내면 어떻게 될지 알아봤습니다.
참고로 재건축 재개발 사업 모두 기존의 낡은 주택을 허물고 새로 건축물을 짓는 사업에서 조합원들에게 먼저 분양합니다. 여기서 남은 물량은 일반 분양으로 진행되죠. 조합원 분양가는 원가 수준이지만 일반 분양은 주변 시세를 기준으로 하므로 조합원 분양가보다 비싸다는 점 참고하시길 바랍니다.
다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂
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