지역주택조합 조합원 자격 및 진행 절차 10단계

지역주택조합 조합원 자격, 어떤 것들을 충족해야 할까요?

청약 통장이란 아파트 분양 청약 자격을 얻기 위해 가입하는 통장입니다. 청약 통장 1순위를 만들려면 우선 가입 기간이 6개월 이상이어야 하고, 매달 정해진 날에 저축한 금액의 합이 예치금액 기준 이상이어야 합니다. 비인기 지역을 제외하면 1순위어야 청약의 가능성이 있는데요.

그런데 청약 통장이 없어도 내 집 마련을 할 수 있는 지역주택조합 사업이라는 것이 있습니다. 이번 글에서는 지역주택조합 조합원 자격과 지역주택조합 절차를 알아본 후, 현실적인 지역주택조합 성공률도 정리해 보겠습니다.

지역주택조합 조합원 자격
지역주택조합 절차
지역주택조합 성공률

지역주택조합 조합원 자격

지역주택조합이란? (=지주택)

지역주택조합이란 동일한 지역에 거주하는 구성원이 모여 주택을 마련하기 위한 제도입니다. (줄여서 ‘지주택’이라고 부름) 일반적으로 새로 주택을 짓거나 리모델링하기 위해 주택조합을 설립하는데, 이때 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다.

지역주택조합 사업은 추가 금융비용이 들지 않고 사업구역의 규모가 작아서 추진 비용이 비교적 낮다는 장점이 있습니다. 그러나 장점이 있으면 단점도 있는 법입니다. 간혹 사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연 등의 문제가 생길 수도 있습니다.

주택법 11조에 따른 지역주택조합 조합원 자격은 다음과 같습니다. 아래의 지역주택조합 조합원 자격을 모두 충족한다면 누구나 조합원으로 신청할 수 있습니다.

❶ 주택 소유 여부

＊아래의 요건 중 1개 충족

세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주일 것
세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

❷ 거주 지역

조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주해 온 사람

❸ 조합원 여부

본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

지역주택조합 절차

❶ 조합원 모집

지역주택조합 절차는 관할 지역의 구청장에게 신고하고, 공개 모집으로 조합원을 모집해야 합니다. 앞서 살펴본 지역주택조합 조합원 자격을 충족하면 누구나 신청할 수 있습니다. 이때 해당 주택건설대지의 50% 이상 토지 사용권원을 확보해야 합니다.

❷ 조합 규약 작성

지역주택조합에 필요한 근본 원칙을 담은 규약을 작성해야 합니다. 조합규약에 들어가는 내용은 다음과 같습니다.

조합 운영 및 결의 방법
조합원의 권리 의무
조합, 탈퇴, 환급 청구 등

이외에 해당 사업의 추진 및 조합 운영에 필요하다고 판단되는 사항을 포함시킬 수 있습니다. 단, 주택법령을 위반하면 안됩니다.

❸ 조합 창립총회

추진위원회 위원장 또는 직무를 대행하는 자, 발기인 등이 조합창립총회를 소집합니다. 여기서 조합규약 및 사업시행에 필요한 안건 등에 대해 의결합니다.

❹ 조합 설립 인가

조합은 20인 이상의 조합원으로 구성해야 하며, 건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성해야 합니다. 이때 해당 주택건설 대지의 80% 이상 토지 사용권원 및 15% 이상 토지 소유권을 확보해야 합니다.

❺ 공동사업주체 간의 협약 체결

대지와 주택의 사용 및 처분, 사업비 부담, 공사기간, 그 외 사업추진에 따르는 각종 책임 등에 관한 협약을 체결합니다.

❻ 사업계획 승인

사업계획 승인을 위해 주택건설 대지의 100% 토지 소유권을 확보해야 합니다. 만약 지구단위계획 결정이 필요한 사업자라면 95% 이상이 토지 소유권을 확보하면 됩니다. 이외에 사업계획서, 등록사업자 관련 서류도 준비해야 합니다.

❼ 착공

사업계획 승인을 받았다면 승인일로부터 5년 내에 착공해야 하며, 시공자는 시공 보증서를 제출해야 합니다.

＊착공 : 공사를 시작함

❽ 입주자 모집 승인

조합원에게 선분양ㅇㄹ 한 후, 나머지 세대 수가 30세대 이상이면 일반 분양으로도 입주자를 모집할 수 있습니다.

❾ 사용 검사 및 입주

승인된 사업계획 내용과 적합 여부를 확인하는 것도 지역주택조합 절차에 필요합니다.

❿ 조합 해산

입주까지 이뤄졌다면 조합을 해산하며 청산합니다. 해산 시 총회의 의결을 거쳐서 회계 보고가 이뤄져야 합니다.

지역주택조합 성공률

보다 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 지역주택조합 사업! 지역주택조합 사업은 내 집이 없거나 소형주택 1채만 소유한 사람들이 모여 내 집 마련을 위해 건물을 지으려는 목적입니다. 일반적으로 시세보다 30% 정도는 저렴하게 집을 마련할 수 있고, 청약 통장이 없어도 된다는 장점이 있습니다.

그렇다면 현실적인 지역주택조합 성공률은 어느 정도일까요?

현재까지 알려진 지역주택조합 성공률은 약 10%대입니다. 수치만 보면 굉장히 낮은데요. 실제로 지난 2023년에 서울특별시 내의 지역줕개조합은 150곳이었는데, 준공 및 착공을 마친 곳은 33곳에 불과했습니다. 순조롭게 성공한 사례들을 보면 역세권이지만 인근에 노후 주택이 밀집한 입지라는 공통점이 있었습니다.

그러나 넓은 면적을 소유한 토지주와 매입 협상이 잘 안되거나 조합장 비리, 고소 및 고발 등을 겪는 사례도 생각보다 꽤 많습니다. 순조롭게 사업이 진행되는 곳도 있지만, 조합 설립 인가 후에 15년 가까이 진행되지 않는 사례들도 있죠.

장점만 보면 꽤나 매력적인 사업이지만, 이러한 변수가 많다보니 지역주택조합 조합원 자격을 충족해도 신청은 신중해야 합니다. 사업 대상지가 수익성이 있는지, 자금 확보가 수월한지 등 여러 가지를 따져서 깊이 고민해봐야 합니다.

지금까지 지역주택조합 조합원 자격, 지역주택조합 절차 등을 알아봤습니다.

혹시 지금 지역주택조합 조합원 자격을 충족하여 신청을 고민하고 있으신가요? 지주택 사업은 조합원을 모집하기 위해 광고를 하는데, 이때 객관적인 사실과 다른 허위 과장 광고를 하거나 추후에 추가 분담금이 늘어나는 일 등이 벌어질 수 있으니 사전에 꼼꼼하게 잘 따져보시길 바랍니다.

다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂

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