지역주택조합 위험성 7가지 및 탈퇴 방법

지역주택조합 위험성, 어떤 것들이 있을까요?

지역주택조합이란 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 설립한 주택조합입니다. 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 구민들이 모여서 공동으로 용지를 매입하고 집을 짓는 제도인데요. 청약 통장이 없어도 내 집 마련을 실현할 수 있다는 장점 때문에 관심을 갖는 분들이 많습니다. 그러나 이렇게 매력적인 장점이 있으면 당연히 단점도 있는데요.

이번 글에서는 지역주택조합 위험성과 지역주택조합 피해 사례를 알아본 후, 지역주택조합 탈퇴 방법도 정리해 보겠습니다.

지역주택조합 위험성 7가지
지역주택조합 탈퇴 방법 4가지

지역주택조합 위험성 7가지

지역주택조합 피해 사례

❶ 허위 과장 광고

지역주택조합 위험성 중엔 대표적으로 허위 과장 광고가 있습니다. 지역주택조합 사업은 조합원을 모집하기 위해 광고를 하는데, 이때 현재 진행 상황과 다른 말로 광고를 하는 사례가 더러 있습니다. 광고만 보고 현혹되어 조합원에 덜컥 가입하는 것보다 객관적인 사실 위주로 신중히 따져봐야 합니다.

지역주택조합 모집 광고에 자주 등장하는 문구들은 다음과 같습니다.

3년 이내에 입주 가능하다.
분양가가 절반이다.
조합원 모집이 거의 끝났다.
토지 매입을 80% 이상 완료했다.
곧 지구단위계획을 받는다.
아파트를 1,500세대 짓는다.
잔여 세대가 얼마 남지 않았다.
대기업에서 시공을 책임진다.
부동산 신탁회사가 책임을 지므로 안전하다.
곧 사업계획 승인을 받는다.
조합원의 추가 분담금은 없다.
곧 2차, 3차를 추가로 분양할 예정이다.
분양권 전매는 제한 없이 언제나 가능하다.
조합원 탈퇴가 자유롭게 가능하다.
프리미엄을 받고 넘길 수 있다.

❷ 자격 없어도 가입 시킴

주택법에 따르면 지역주택조합 조합원 자격은 무주택자, 동일 지역에 6개월 이상 거주 등이 있습니다. 그러나 이러한 조합원 자격을 충족시키지 않았음에도 일단 가입을 시키는 경우가 있습니다. 이는 지역주택조합에 대해 잘 모르는 사람들을 대상으로 속이기 쉬운 피해 사례인데요.

최악의 경우엔 조합원으로 가입시킨 후에 임의로 탈퇴가 안 된다고 하고, 가입금을 환불해달라는 요구도 들어주지 않는다고 합니다. 따라서 가입 시에는 해약 시 환급 절차나 위약 규정이 어떻게 되는지 확실히 확인해야 합니다.

❸ 잘못된 사실로 계약 유도

이 또한 앞서 살펴본 허위 과장 광고와 비슷합니다. 모집 광고는 아직 지역주택조합에 연락하지 않은 사람들이 현혹되는 단계라면 가입을 알아보려고 연락한 사람들을 대상으로 잘못된 사실을 말하며 계약을 유도하는 경우가 있습니다.

예를 들어 가입 단계에서 아파트 동호수 지정이 가능하다고 하는 경우인데요. 동호수나 분양 가격은 사업계획과 분양 승인을 받아야 결정되므로 조합원 모집 단계에서는 확정할 수 없습니다. 따라서 일부 조합에서 잘못된 사실로 가입을 유도하는 것 또한 지역주택조합 위험성으로 기억하고 있어야 합니다.

❹ 추가 분담금 발생

지역주택조합 위험성 중에는 조합원이 입게 될 금전적 피해도 있습니다. 그 중 하나가 바로 추가 분담금이 발생할 수 있다는 것인데요. 사업추진 과정에서 토지 매입, 공사비, 사업계획 변경 등에 의해 분담금을 더 내야 할 수도 있습니다.

만약 사업이 지연되면 지연될수록 이 사업에 냈던 조합원들의 돈은 그대로 묶이게 됩니다. 사업이 착수되지 못할수록 추가 비용이 계속 들어갈 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

❺ 매입 불가한 토지

지역주택조합 설립인가 요건은 전체 대지의 80% 이상 토지에 대한 사용승낙서가 있어야 합니다. 이후에 사업계획 승인을 신청하려면 사업예정부지의 95% 이상 토지소유권을 확보해야 하고, 공사가 들어가기 전엔 매도청구소송을 통해 소유권을 100% 확보해야 하죠.

그러나 애초에 매입할 수 없는 국·공유지나 정비구역으로 지정된 토지를 대상으로 조합원을 모집하는 경우가 있습니다. 이는 곧 사업이 엄청난 장기화로 이어지거나 무산될 가능성이 높고, 조합원 입장에서는 사업 진행을 바라보고 냈던 분담금까지 잃어버릴 수 있습니다.

❻ 메이저 건설사 홍보

지역주택조합은 일반적인 재건축 사업보다 선호도가 높은 메이저 건설사를 시공사로 앞세우는 경우가 있습니다. 그러나 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사가 최종 시공사가 될 가능성은 100%이 아닙니다.

조합이 시공사와 공동사업 협약을 체결해야 시공사에도 책임이 생기는데, 사업 초기엔 브랜드 이름만 제공하고 보증 의무는 없어서 실제로 시공하지 않을 수도 있습니다.

❼ 조합원의 책임

지역주택조합 위험성 중 가장 큰 것이 바로 조합원이 사업 추진의 모든 책임을 진다는 것입니다. 일반적인 재개발이나 재건축은 토지를 가진 소유자가 조합원이지만, 지역주택조합은 조합을 구성하여 사업 부지를 매입해야 하므로 더 큰 책임과 부담이 따릅니다. 그러니 입지가 아무리 좋더라도 덜컥 가입하지 마시고 깊이 심사숙고해야 합니다.

만약 사업 부지를 매입해야 하는데 토지 소유자들이 안 판다고 버티면 어떻게 해야 할까요? 지역주택조합은 민간 사업이므로 정부, 지방자치단체 등의 도움을 받을 수 없습니다. 결국 토지 소유자는 더 많은 금액을 요구할 수 있고, 설득하는 데에 얼마나 시간이 걸릴지도 모릅니다.

조합 운영비도 결국 조합원들이 분담해야 하는데, 만약 조합 운영진이 나쁜 마음을 품는다면 비리가 생길 수도 있죠. 최악의 경우엔 조합 비리 문제가 생기면 사업 진행은 당연히 물거품이 되고, 조합 자체가 흐지부지 끝날 수도 있습니다.

지역주택조합 탈퇴 방법 4가지

앞서 지역주택조합 위험성에서 말씀드린대로 일부 조합에서는 지역주택조합 탈퇴가 아예 안된다고 불응하는 경우가 있습니다. 가입 전에 탈퇴 관련 규정을 살펴보는 것이 중요하다지만, 이미 덜컥 가입을 한 사람들은 어떻게 탈퇴해야 할까요?

아래에서 현실적인 지역주택조합 탈퇴 방법을 정리했습니다.

❶ 주택법에 따른 탈퇴

주택법 제11조의6에 따르면 지역주택조합에 가입한 사람은 가입비를 예치한 때로부터 30일 내에 자유롭게 탈퇴 의사를 밝히고 지역주택조합 탈퇴를 할 수 있습니다.

탈퇴를 원한다면 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출해야 하고, 조합은 청약 철회 요청을 받은 날부터 7일 내에 분담금 예치 기관의 장에게 분담금 반환을 요청해야 합니다. 예치기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴 희망자에게 반환해야 합니다.

그러나 해당 주택법 조항은 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 할 때 적용되므로 2020년 12월 11일 이전에 조합원 모집 신고를 한 조합의 가입자는 적용되지 않습니다.

❷ 조합 가입 계약 취소

지역주택조합 가입자는 보통 조합추진위원회나 분양대행사가 마련한 홍보관에서 가입 계약서를 작성합니다. 이때 앞서 말씀드린 것처럼 사실과 다르게 과장 광고를 하는 경우가 있는데요. 조합의 홍보가 기망 행위에 해당된다는 점을 입증하면 기망을 이유로 조합 가입 계약을 취소하고 납부한 분담금 전액을 환불 받을 수 있습니다.

그러려면 사업이 무산되었을 때 납부한 분담금 전액을 반환해주겠다는 안심보장증서를 교부하여 조합원을 모집했어야 하는데요. 기망 행위를 입증하려면 아래의 2가지를 기억해야 합니다.

안심보장증서를 교부 받은 조합원들이 분담금 전액 반환에 대한 조합원 총회의 결의가 없었다는 사실
조합원 총회의 결의가 필요하다는 것을 몰랐다는 사실

위 사실을 입증해서 총회 결의 없는 안심보장증서가 무효라는 것과 기망 또는 착오했다는 것으로 조합 가입 계약을 취소하고 지역주택조합 탈퇴를 할 수 있습니다.

❸ 임의 탈퇴

지역주택조합에 가입한 조합원은 조합 규약에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있습니다. 그러나 대부분 조합에서는 임의 탈퇴를 총회 또는 이사회의 결의로 결정하도록 되어 있어서 현실적으로 임의 탈퇴하기란 쉽지 않습니다.

게다가 탈퇴할 때 분담금을 돌려받도록 청구할 수 있지만, 대부분 조합은 임의 탈퇴 시 탈퇴하는 조합원이 납부한 분담금 중 업무 대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만 반환하도록 규정되어 있습니다.

따라서 임의 탈퇴가 인정되어도 조합원이 낸 분담금을 100% 돌려받지 못할 수 있습니다. 금액적인 손실을 보더라도 지역주택조합 탈퇴가 더 급한 분들은 이 점을 감안하시길 바랍니다.

❹ 조합원 자격 상실

지역주택조합 가입자는 주택법 시행령 제21조에 규정된 자격 조건을 갖춰야 합니다. 조합원 자격은 무주택, 6개월 이상 동일 지역 거주 등이 있는데요. 이러한 자격 요건을 결한 사람은 더 이상 조합원 지위를 유지할 수 없으며, 임의 탈퇴 때와 비슷하게 납부한 분담금 중 업무 대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만 환급 받도록 규정되어 있습니다.

지금까지 지역주택조합 위험성, 지역주택조합 탈퇴 방법 등을 알아봤습니다.

지연되는 장애물 없이 순조롭게 진행되어 성공한다면 더욱 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 지역주택조합. 여러 사례를 보면 분명히 성공하는 사례도 있지만, 아직까지는 사업이 지연되거나 흐지부지되는 사례가 더 많습니다.

누구에게나 내 집 마련의 꿈은 있지만, 청약 통장 없이 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 장점만 보고 성급하게 가입을 결정하지 마시길 바랍니다. 홍보 측의 설명만 듣는 것보다 직접 그 사업을 따로 알아보고 신중히 선택하시길 바랄게요.

다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂

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